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[房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

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晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

7月開始油電價又將雙雙調漲，國際油價也已升破每桶140美元，日用品也跟著要漲，買房子好像愈來愈難上加難。
高油價時代購屋，除了具有保值效用外，更要考量日漸高昂的通勤成本，現在購屋要選擇跟油價上漲毫無關係的房子，徹底跟油價說拜拜，
房仲專家建議消費者以「三不」及「四要」購屋策略，挑戰傳統的購屋思維。

不買無大眾運輸到達的房子信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示，隨著高油價時代來臨，購屋首要策略是「不買沒有大眾交通工具到達的地方」，因為原油突破140美元大關，距離太遠的地區，會提高交通成本，千萬不要為了省房價，
賠了油錢。吳銘鴻分析，汽油價格一再飆破歷史新高紀錄，產油國更認為未來油價還有可能升破每桶200塊美金。
對於住家離工作地點遠又缺乏大眾交通工具的民眾而言，大感吃不消。以開車族為例，每天開車通勤，一個月光油錢就要數千元，
還要加上停車位的支出及車子的保養成本，幾乎是市中心一到兩房一個月的租金，到沒有大眾運輸工具的地方買房子，是否還划算，馬上見真章。

不買超額供給區域第二，「不買超額供給的區域」，因為供過於求的區域，除非產品特殊，否則房價難提升，且易跌難漲，
萬一要轉手，還要面臨同類型產品競爭的壓力，在利率逐漸攀升的年代，賣得較久也是一項成本的支出，所以盡量不要選擇供過於求的區域。

不買有車位的房子第三，「不買有車位的房子」。以往被認為附車位的房子較好賣，但隨著油價節節攀升，現代人不是四輪換兩輪，
就是只在假日時開車，且一個車位售價動輒一、兩百萬元，買房子附車位已經變成奢侈品，轉手反而是負擔，
買房子要附車位的傳統購屋思維也開始大幅轉變，要用車時再來租車的作法在很多先進國家已非常普遍，可說是節能抗油價上漲的新趨勢！
吳銘鴻認為，以前很多人選擇較遠的郊區房子，是為了以時間換取空間，以距離換取金錢，希望以較長的通勤或開車時間，
換取較大的居住空間，如今開車族卻因為高油價，得不償失。要交通方便住宅因此，現在最新的購屋策略，

第一要「回歸大眾運輸工具周邊來購屋」，房子只要周邊有公車站、捷運站或是火車站都好，藉由這些大眾運輸系統，
使用悠遊卡八折優惠及公車轉乘優惠，一個人一天通勤費用不超過100元，比開車省錢多了。

第二要「選擇有點遠又不是太遠的捷運住宅」，由於捷運站周邊房價多半已高，用步行或騎腳踏車接駁，除了省下油錢，
多運動也可消去一身脂肪肥肉，當然更可有效減輕荷包的支出。購屋族經常受到「離捷運只有幾公尺距離」的廣告宣傳影響，
這也是中古屋拉高房價的賣點，所以聰明的購屋族反而要逆向操作，那就是同樣逐捷運而居，選擇「捷運出口1,000公尺以外，但步行仍可到」
的捷運第二圈房屋，雖然每天要早10分鐘出門，但較低的預算仍可享受到捷運的便利。要離捷運遠近適中舉例來說，
台北市捷運站旁套房500萬元與離捷運站1,000公尺外同樣大小的套房300萬元比較，省下200萬元，以年利率3%，本利攤還20年計算，
每月負擔就差了11,000元；每月上班22天，平均每天賺500元，來回路程走路30分鐘，換算時薪為1,000元，一般社會新鮮人，
每月薪水3萬5,000元，平均時薪才200元。試想每天上班的時薪都沒有走路省下的時薪高，走走路還可以賺錢，何樂而不為。

此外，選擇捷運末端站也是一個好策略，通勤時間其實增加不多，房價卻省下很多，根據信義房屋調查，目前已通車的捷運線當中，
淡水線民權西路站到淡水站，公寓每坪房價差距22萬元，大樓價差16萬元；中和線古亭站到南勢角站，每坪省下約25萬，
新店線中正紀念堂站到新店站，每坪省下近一倍；木柵線大安站到木柵站，每坪房價可省13至22萬元不等。
且以中和南勢角站來說，到市中心的古亭站只隔了4個站，每坪房價卻省下近20萬，可說是目前台北捷運路網中最具經濟效益的捷運末端站。

要找巷弄內中古屋第三要「喜舊厭新」，高油價時代，建材也跟著漲，許多新房子開價都比中古屋貴上一倍以上，
所以回頭考慮市區巷弄內的老房子，會是不錯的選擇。不過由於市中心的電梯華廈價位較高，從中古公寓著手會更符合購屋族的預算，
同樣有極佳的生活機能，公設比更小，實際使用空間也較實在，只要藉由裝潢重新為老屋改頭換面，在不增加購屋壓力下，
一樣可以住得舒服又便利。若以單價28至35萬元計算，目前北市市區的20至30坪住宅成交總價約在650至800萬元之間，
以雙薪家庭的每月平均薪水約8萬元來看，三分之一拿來繳貸款，可月付2萬8千元房貸，以房價八成貸款、房貸利率3.16%、20年期的條件計算，
買總價700萬元的房子絕對綽綽有餘。另外，捷運土城線沿線站區如海山站、土城站、永寧站等周邊房價，中古公寓的平均單價區間為12至16萬元，
成交總價約為400至500萬元，還可享受到大樓三房的空間，對與父母同住或有子女的雙薪夫妻而言，也是可負擔範圍內的購屋優選。

要找人分攤房貸重擔最後第四要，就是「找人分攤房貸」，劉小銘今年才28歲，就在新店七張站附近買下一層800萬元的公寓，
家人連存款總共自備款200萬元，打算把30坪的空間隔出五間套房自己當房東，一個月光收租就有3萬3千元，不僅繳房貸剛剛好，
一間自住還省下租房子的花費，讓他直呼賺到了。

吳銘鴻認為，目前的房地產市場仍處於物價續漲的疑慮未除、三通直航的政策利多實質效益尚未兌現的狀況，短期內房市熱度回溫不易，
一般住宅市場也逐漸偏向買方。對於有意購屋的民眾，不妨把握這「三不」及「四要」的購屋策略，控制好房貸預算，擴大搜尋區域及預算範圍，
才能跟油價說拜拜，打敗高通膨及高利率的壓力，輕鬆晉身有殼族。

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刺激房市虛晃一招 假客戶、假紅單猖獗

（劉映蘭報導）
氣不佳、房市低迷，建商為了提振買氣，竟然出現「假客戶」、「假紅單」等銷售方式；在這次消保會的抽檢中發現，
沒有實際成交的案例遭建商灌水，以刺激消費者趕緊下訂，消保官也提醒消費者特別注意。

預售屋整棟大樓外貼著一張張紅色寫著「售」即將出售的房子，但當民眾詢問時卻發現這戶已經售出，
消保會在抽查預售屋時也遇到這樣的情形，不然就是製造房屋銷售熱絡的「假客戶」假象吸引消費者下訂。
消保會指出，像這樣的銷售手法在房市觀望氣氛濃厚的現在更為常見，消保官莊惠媛說，比如說有建商400多戶只賣出100多戶，
卻有很高的成交數，消保官會質疑這是一種為了刺激消費者購屋的行銷手法，消費者要洞悉。

此外，消保會也提醒，購買預售屋時銷售現場一定要看到「建造影本」和「建造執照核准圖」，
以各地消保官抽查結果發現，台北縣、桃園縣和台南縣最嚴重，分別有5個和4個建案沒有放置「建造執照核准圖」。

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不想阿飄當鄰居 清明後看屋就對了

清明除祭祖外，對於想買屋的人來說，最好可趁清明後去看屋，房仲業者表示，民眾一年掃墓一次，這時去看屋，
最能看清楚窗戶對面的山頭，是否有「好鄰居—阿飄」住著，如果很介意，最好別買，但對不介意的民眾，就是砍價的利基。

中信房屋行銷部副理江龍名表示，一般可以看到山景的房屋，在看屋時，建商、房仲有時不會說得那麼清楚，
到底房屋對面山頭可以看到什麼景觀，但在清明後，大家掃墓、除草，山頭上有什麼景觀，這時最能一目了然。

江龍名指出，尤其是想買高樓層的民眾，多半很介意房子看出去會是一片墳墓，清明後最好能再去看一次，
萬一對面山頭的景觀真是一群不食人間煙火的「好朋友」，就該審慎評估自己是否能接受。

若是不能接受，最好早早打消念頭，如果可以接受，但看出的景觀不優，也是跟屋主談判議價時，一個很好談判的籌碼。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，買屋是一生大事，但如週邊有墳墓、殯儀館等嫌惡設施，對有些人來說，
會認為住起來不是那麼安心，若不介意的人，也需考量後續轉手，對房價是否會產生負面影響。

徐佳馨表示，中古屋可以觀察週邊是否有此類「阿飄鄰居」，預售屋由於不少位處新開發的地區，最好到建案的大看板後面去看清楚，
因為某些個案會將這些嫌惡設施用大型的看板遮起來。

同時，也要記得到預售現場、該棟樓屋頂制高點看看，尤其是選擇山坡或山邊的住宅，因為房屋面向不同，
是否能看得到墳墓堆的房屋，房價也會有些許落差。

若未來住家只有一條主要出入道路，也建議在清明前後走訪探勘，避免買了以後發現有不妥之處，對心裡造成影響。

江龍名認為，想要避免與嫌惡設施為鄰，實地勘查是不二法門，應該勤於走訪，了解環境實況並詢問鄰近商家、攤販，
往往有意想不到的結果。而嫌惡設施鄰近的房屋，在既存設施短期內不易改變前提下，環境品質不佳再加上轉售困難，
一般行情不好，想購買的消費者最好多加考量。

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內湖捷運將通車　購屋堅守三不原則

　捷運內湖線將在下(6)月全線通車，因此內湖區房屋在此利多帶動下，交易量即有明顯成長跡象。
房地產專家指出，想要在內湖逐捷運而居最好謹守「不看、不聽、不遠」的三不政策，如果是想逐捷運找金雞母店面，
最好看清捷運站出口方向及人潮出入動線，可能產生的陰陽面效應，才不會做出錯誤的抉擇！

　　根據台北市地政處的統計，三月份全市建物買賣移轉件數較二月成長了四成四，十二個行政區都出現或多或少的成長，
其中內湖區不但是回復交易量最大的行政區，單月交易量成長率更高達117%，也是單月成長率最高的地區。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，近幾個月內湖區的房市交易轉趨活絡，除了跟整體市場氛圍轉趨樂觀有關外，內湖捷運通車日程越來越近，
也起了帶動效應，只是內湖捷運線是屬高架捷運，所以民眾在該區考量捷運住宅時，要以木柵線的經驗為鑑，要謹守三不政策「不看、不聽、不遠」的原則。

　　張欣民解釋指出，這裡所謂的三不政策，「不看」就是住家不要直接看到捷運高架，特別是二、三樓住家的視野直接被高架捷運給擋住，要不是居家毫無隱私可言，就是要常常緊閉門窗，並拉下窗簾，影響通風採光，對房價無任何加分作用。「不聽」是指在住家室內不要聽到捷運經過的噪音，高架捷運班次多、噪音又大，所以如果選購住宅太靠近捷運經過路線，白天夜晚都不得安寧，民眾對捷運住宅最佳的地段選擇就是「一巷住宅」，與捷運站有點距離但又不會離太遠，真正符合第三不「不遠」的原則，以捷運站方圓五百公尺以內，為最佳選擇標的。

　　不過，如果是想在內湖捷運站周邊，找個金雞母店面投資，張欣民表示，由於事關店面的生機及商機，因此購買店面的考量點，
就與捷運住宅完全不一樣了，其原則就只有一個，那就是要越接近捷運站越好。而且高架捷運站的設計都只有單一一個出口，所以在店面選址時，
一定要認清捷運出口是開在哪個方向，將來人潮又會往哪個方向走。以木柵捷運的經驗來看，若捷運出口是設在馬路右邊，
左邊的街面就很容易成為商圈陰陽面中的陰面，人潮不容易流到左邊，店面商家也就不容易存活下來，直接衝擊到店面的租金及售價，所以不得不慎。

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四類媽咪購屋 規劃大不同

溫馨的母親節來臨 006，口袋富足的媽咪最快樂，女性社經地位提升，分擔家計及購屋能力也顯著提升，而除了傳統的定存、跟會等理財規劃之外，買間好房子更可長期累積資產。專家建議，四類媽咪族群，可制定不同購屋規劃：


一、銀髮族媽咪注重電梯大樓：太平洋房屋副總經理李珠華認為，保本、安養是銀髮媽咪的理財重點，而買間有電梯的房子，針對高齡、行動不便的媽咪族群，購買或投資電梯大樓產品，且有管理員照顧居家安全較佳。

二、新手媽咪注重交通便利的市郊：新手媽媽可以購買「自住屋」為主，也就是注重需求及實用面的房子。新手媽媽由於經濟剛起步，通常可供運用的資金不太充裕，住宅區位可考慮市郊、交通便利之處，住房格局約2房至3房即可。

李珠華提醒，有穩定收入的新手媽咪購屋時，應衡量自己的需求與經濟支付能力，若需要獨立支付房貸，貸款約占所得的30％，而自備款愈是充裕，愈能減輕生涯規劃或工作生變的負擔，因此建議新手媽咪，一定要將房貸可能斷炊的風險考量進去。

三、富媽咪注重學區：李珠華說，這類媽咪雖具經濟基礎，可能因面臨孩子的教育問題，換屋或購買第二間房子時，一定要將交通及學區條件納入考量，例如捷運附近的黃金屋，就是較恰當的選擇，若周邊有公園綠地，能讓孩子有充分的活動空間更佳。

四、新奇媽咪注重增值潛力：熱愛新奇生活的新奇媽咪，喜愛投資房子，則可依「投資理財」的角度規劃，買屋收租應考量未來增值及出租的難易度，並顧及貸款利率的變動風險，甚至要注重客源屬性，才不會遇到麻煩的房客卻請不走。

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