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[房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

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別當誤入叢林的小白兔！破解房仲銷售手法4大招

Yahoo!奇摩房地產 – 2012年10月22日週一 台北標準時間下午5:06....買賣房屋動輒數百萬，是一筆大資金的投資。多數人一輩子第一次到店頭，就是要「成家」。房屋仲介為了快速成交，往往會看透年輕人的單純與經驗不足，故佈疑陣、花招百出。我們請《黑心建商大告白》的作者Sway來幫我們一一分析，透過4大招輕鬆破解房仲常用的銷售手法。

故佈疑陣第1招：好屋搶購成熱潮

【狀況】：一般仲介店頭，在帶看現場物件時，往往會常出現老中青多組人馬，此時，仲介會告知你，每組的詢問度都很高，還有遠從外地專門來看第二次的，有可能今日就要下單了，主要目的，是要創造搶買熱銷的現場氣氛，讓你心情七上八下，讓你誤以為賣得很好，馬上搶著下訂單！所以沒有殺價的空間、或是，讓你措手不及。
【破解方式】：Sway表示，多數人並沒有很多的看屋經驗，就沒有比較的標準，所以去看屋之前，最好先做好功課，在家裡先上購屋網站，列出自己想要的區域、格局、以及預算，作為參考值。
到了現場看屋時，要保持平常心，得失心不要太重，如果業務員說：「如果不買就有可能被訂走了」，你可以跟他說：「今天人太多，我喜歡人少的時候，慢慢看。」盡量錯開假日的人潮，在業績最淡的週二、週三看屋，且多用運時間差，在聯繫業務員時，可以挑準時間點，比方說：在月底時(業務員急需業績時)看屋，對方會比較積極主動，可以多看多比較，挑到好屋的機率會大一點。

故佈疑陣第2招：移民急售優質居

【狀況】當房子看上眼，各方面狀況也不錯的時候，仲介往往會祭出測試意願的手段。看完房子，仲介就會告知你，此屋屋主是要移民，才會急售，讓你回去考慮考慮，三兩天後就密集的通知你，聯絡上屋主了，價格上面可以再談，希望你可以快快出價！
【破解方式】：Sway認為，年輕人不論是買屋或是賣屋，都要保留個人伸縮思考的空間。所以，一開始跟仲介接觸的時候，不要全然放鬆聊天，透漏自己過多的隱私，可先告知仲介，尚在抉擇當中，不給仲介「強迫促銷」的機會。此外，首次看屋時，可以多用「嗯、是。」或是皺眉頭的表情應答，減少透露過多訊息，抓出自己想要的資訊，回家後可以跟另一半以及家人開會討論，心裡有底之後，接到仲介電話也比教清楚自己的需求度，第二次複看時，則可以對於討論的問題點，一一詢問仲介，了解仲介專業度。


看建案新屋，盡量挑人少的週間，挑到好屋的機率會大一點
故佈疑陣第3招：半買半送裝潢屋

【狀況】：一般而言，裝潢漂亮的房屋，多受到一般民眾的青睞，所以仲介在帶看的時候，也會挑選公司電腦物件中，新裝潢屋況好的房子，新人往往一看就喜歡，但是呢？往往這樣的房子，有可能是投資客偽裝自住自售，價格往往差異甚大，如何殺價、如何不被貴到，實在值得小心注意！
【破解方式】：針對以上仲介手法，沒有概念的年輕人，自己要勤勞，可以上不同的仲介網站，去找中意區域的區域行情以及編號，事前了解狀況。
如果你功課做的夠足，當然就可以「聲東擊西」，假裝自己已經看過A公司的物件，然後，又故意不小心講錯B公司物件，製造煙幕彈，讓仲介誤以為自己對於該區物物件都瞭若指掌，卻又會因話語中的小錯誤，會產生疑慮，讓他摸不清你的底細，不要讓仲介人員牽著鼻子走。

此外，Sway表示，美輪美奐的裝潢，是新婚族最愛。但是，房仲所謂的「百萬」裝潢，一般來講裝潢成本僅佔裝潢的一半，若仲介推出「房屋加送百萬裝潢」整體價格，購買時，仍需要針對裝潢價格對半砍價，再加上空屋坪數價格，這樣，才是真正的合理價。


看屋時千萬別表達出太多的情緒，不給仲介強迫推銷的機會
故佈疑陣第4招：捕風捉影保密約

【狀況】最後一種手法，就是利用小道具，比方說與屋主間簽訂的保密條約，這房子是有條件的銷售，所以一定不能對外洩密，才能夠談到漂亮的價格，藉著捕風捉影的手法，讓新人心情上受到壓力，對於價格以及條件卸下防心，慢慢達成銷售的目的。
【破解方式】：Sway建議，不論你是自己看屋、或是家人陪同一起看屋，要嚴加注意與仲介配合的過程，一發現房仲說謊就換人，鎖定真實坦白的仲介人員，作為談判對象，更請店長指派另一位同仁，接替原仲介的任務，借此殺雞儆猴，畢竟，買屋不是一次看屋就搞定，如果無法互相信任，後續將會延伸更多的小問題，這樣反而讓買屋變成大災難！
不論是購買任何商品，誠信以及做功課一直都是消費者的權利與義務，只要做好事前的了解以及把握事後的謹慎，就不容易吃虧上當，了解了以上仲介四大基本手法，心裡是不是踏實了些呢？希望大家都可以開開心心入住，也可以快快樂樂成家去！


「買房送百萬裝潢」是建商與投資客最愛玩的伎倆

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樓市五大“損招” 購房要睜大眼睛避免上當  013
鉅亨網新聞中心　(來源：和訊網)　2014-04-08 11:39:40　

虛假宣傳、設置陷阱、霸王條款……盡管與數年前相比，房地產市場的品牌房企和品質樓盤越來越多，但是樓市仍然有不少雜音。對於購房者而言，一不小心就有可能“中招”，無奈踏上漫漫維權路。

開發商究竟有哪些“損招”？購房者又該如何避免上套？本報特地遴選近期發生在杭州（樓盤）樓市中的熱點維權事件，希望讀者能從中吸取一點經驗教訓，在自己的購房之路中少走彎路。

“假學區”房大忽悠

下沙某樓盤銷售時一直宣稱，其屬於下沙最好的學區——文海小學。不過去年底臨近交付時，業主從政府主管部門得知，該樓盤並不屬於文海學區。一些沖著學區買房的業主，被開發商的這種行為徹底激怒了，拒絕收房，要求開發商對此事給個說法。

無獨有偶，去年底橋西某樓盤也因為“學區門”，引發了與業主之間的一番爭執。該樓盤銷售時一直宣稱其屬於賣漁橋文瀾小學學區，不過臨近交付時，業主了解到的情況卻並非如此，從而引發業主集體維權。

也有一些樓盤，宣稱引進某知名學校的分校，但事實上該分校與本校的師資力量相差懸殊，有的僅僅是掛靠關係，隸屬於同一教育集團但並不共用師資力量。這樣的一些樓盤，也被稱之為“偽學區”樓盤。

點評：杭州樓市近年來類似於這一類“假學區”事件，可以說是屢見不鮮。由於人們對學區的普遍重視，學區房自然也就成了開發商宣傳過程中的賣點。理論上說樓盤只有交付之后，教育主管部門才會劃定學區，因此開發商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會根據生源情況，對學區范圍進行調整，根據以往的學區范圍想當然地以為自己的樓盤屬於這個學區，一旦出現變數就會引發糾紛。也有一些開發商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優質學區，但是銷售過程中故意誘導購房者，如果是這一種情況就屬於欺詐。開發商在銷售過程中應將學區劃定規則如實告知購房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘地說自己的樓盤是學區房，屆時又不能兌現的話，那么就應該承擔相應責任。


“私屬空間”名不副實

銷售時，開發商宣稱每戶可獲贈4-6.5平方米的“私屬前廳”，然而開發商所謂的“私屬前廳”，在業主看來顯然已經是名不副實。按照業主的理解，既然是“私屬前廳”，當然可以合理利用起來打造成一個入戶前廳。不過交付后開發商卻改變了原先的說詞，告訴業主“私屬前廳”不能隨意改造，因為這是消防頻道，屬於公用面積。最近，城東某新交付樓盤，攤上了這件事。

既然是消防頻道，為何銷售時卻宣稱是“私屬前廳”？使用“私屬前廳”這樣的宣傳語，確實起到了不錯的效果。有不少購房者當初正是沖著這個“私屬前廳”而下單的，如今私屬卻成了公用，餡餅也就成了陷阱。因為銷售過程中有意隱瞞，開發商的誠信遭到業主質疑。

點評：贈送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發商在銷售過程中，為了增加產品賣點，會有意無意夸大贈送空間的使用功能，就比如這一事件中把消防頻道說成是“私屬前廳”，讓購房者相當然地認為這是一個可以自由支配和使用的空間，可以說是有意誤導。消防頻道是有嚴格管理規定的，任何人都不能隨意占用，顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況，購房者可要求開發商明確贈送空間的性質以及今後的使用功能，並保留相關的宣傳資料以備日后維權之需。


“移花接木”頓生爭執

近日城東某樓盤，因為“門”變成了“窗”，遭到業主集體維權。原來，該樓盤在銷售過程中曾向購房者宣稱，部分戶型擁有雙陽臺。同時樓書上的戶型圖也顯示，陽臺和臥室之間是一扇移門。不過臨近交付時，業主卻發現這扇門不翼而飛，取而代之的是一個窗戶。稍有生活常識的人都知道，陽臺和臥室之間設置了一個一米多高的窗戶，那么這個陽臺實際上就失去了應有的使用功能，“雙陽臺”就此成為泡影。

為什么當初銷售的時候沒有把這個說清楚？為此業主找到開發商要求給說法。開發商給出了一個令他們感到郁悶無比的解釋，房子的陽臺並沒有少，只不過帶窗的這個陽臺成了設備陽臺。業主駁斥稱，樓書上明明顯示的是移門，開發商的解釋令人大跌眼鏡：樓書只是作為參考，最終以實際交付為準。並且，這一爭執發生之后，開發商重新印制了先前的樓書，而這也說明開發商意識到了自己的錯誤。

點評：當交付實景與樓書等宣傳資料有出入，開發商往往會以“樓書不具備法律效力，以合同約定或實際交付為準”為由，拒絕業主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發商就可以不負責任地隨意宣傳。這一事件中，表面看上去是“門”變成“窗”，但事實上是涉及規劃的較大調整——有門的陽臺要計算一半面積，成了設備陽臺后卻不計算面積。購房者可根據樓書等宣傳資料，要求開發商兌現銷售時的承諾，追究相應的違約責任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日后維權至關重要。


銷售隱瞞“不利因素”

近期城北多個樓盤，因為銷售過程中向購房者隱瞞“不利因素”，而陷入了業主集體維權的漩渦之中。

如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業等，這些顯然都會降低樓盤品質。近期困擾城北樓盤的不利因素，主要是變電站、高壓線等。基於對高壓線和變電站輻射危害的認識，大多數購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前，高壓線和變電站的施工在后，但是業主認為開發商已經提早知道相關的規劃，卻在銷售時向他們刻意隱瞞，具有不可推卸的責任。

此外，也有一些個別樓盤，會隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠，土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

點評：按照目前的相關規定，開發商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素，並在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發商應盡的告知義務。目前杭州大多數開發商對這一規定的執行情況還算不錯，從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前，一定要注意檢視公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現實中由於一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現，成了難以化解的矛盾。當然，有一些施工規劃，開發商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務，購房者可要求開發商承擔相應責任，彌補相關損失。


降了價品質也大降

從去年下半年至今，杭州不少樓盤，交付過程中都出現了較多的質量問題，引發多起業主集體拒絕收房事件。這其中，不乏有一些2012年的降價樓盤，因為大幅降價而嚴重影響到了樓盤品質，遭到業主強烈不滿。

由於地價以及稅費是房地產開發的剛性成本，部分開發商在降價之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低階材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網球場等，也往往因為要控制成本而一筆勾銷。城西某樓盤甚至被業主發現鋼筋保護層厚度不達標，不再是品質問題而是安全問題。之江某樓盤則因為出現嚴重滲水現象，遭致業主詬病。

點評：開發商因為市場形勢變化而進行降價，這是一種正常合理的市場行為，本無可厚非。但是，即便是降價，也應該保證樓盤應有的建筑質量和品質。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設施，不能因為降價了而隨意進行調整，否則就是違約，尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據開發商先前的銷售承諾，要求開發商履行承諾，如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。當然，對於一些品牌口碑不太好的開發商，購房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明，小品牌開發商大幅降價的樓盤，出現質量問題的概率頗高。

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揭開建商、代銷的假面具！常見7種陷阱  014
Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年12月16日 下午9:15

撰文／陳秉紘　編輯／吳苡辰　圖片／陳秉紘

代銷業者銷售話術多，接待中心銷售小姐的話聽聽就好不要全部當真。代銷業者銷售話術多，接待中心銷售小姐的話聽聽就好不要全部當真。

「輕鬆首付、工程零付款」、「新案銷售率破9成，下周即將調漲價格…」又到了年底購屋旺季，為了拚出好業績，房地產代銷業者無不卯足全勁促銷，誇張聳動的廣告詞，以及跑單小姐推銷的用語充斥其中，究竟有哪些話術是業者貫用伎倆？今天就讓我們帶您一一拆解。

1.銷售率膨風、來客量灌水

追漲不追跌一向是購屋族普遍心態，房地產業者為營造建案熱賣假象，常會誇大實際銷售率，「比真正成交量高個1、2成是業界不成文的規定，」某資深房地產廣告公司總經理透露，銷售率與來客量灌水最常見的銷售話術，尤其建案尚未完工，消費者無從掌握實際售屋狀況。

2.多組客戶搶同1戶房子假象

另外一種容易讓消費者感受到建案熱銷假象的手法，就是在接待中心湧入大量看屋人潮，甚至出現排隊人潮的狀況，其實，裡頭不乏代銷公司請來的假客戶，最常見的就是「剛好」多組客戶搶同1戶房子的狀況。

1位代銷業者指出，「這戶是建商賣的最後1戶」的說法其實是催促客戶趕快做決定，她曾賣過一個銷售近尾聲的新成屋，沒想到客戶搬進房子入住1年多，不僅看到建商將餘屋拿出來賣，而且還出現破壞行情的現象。

為了吸引消費者購買，樣品屋通常會刻意放大與實際交屋有極大落差。為了吸引消費者購買，樣品屋通常會刻意放大與實際交屋有極大落差。

3.樣品屋差很大

事實上，建商透過樣品屋銷售預售屋，賣的是一種對住家美好的想像，因此，在裝修手法上，會盡量利用格局與擺飾，讓消費者感受空間的放大感，可能在樣品屋內會把原本的陽台位置外推，隔間重改，等實際交屋後，才會發現室內空間狹小。

4.小心「外接待」，實際考察最放心

除此之外，目前也有些接待中心搭建的位置並非真正的基地，這種所謂「外接待」的銷售模式，消費者更需要詳細詢問實際狀況，因為有可能是真正的基地很偏僻，甚至小環境有嫌惡設施，居住品質不佳。

5.好樓層建商故意封盤

代銷業者指出，消費者看預售屋的選屋學問大，「通常建商會先把位置較好的戶別、樓層鎖住不賣，先賣較難賣的，所以客戶通常永遠想買的買不到，買到的都是偏高的價格，或次等的產品。」因此，不妨可以請親友利用不同時間再到工地現場詢問可售戶別，交叉比對出真正的銷售狀況。

預售屋由於尚未有成屋比對，業者的廣告說辭最好要多方比較打聽。預售屋由於尚未有成屋比對，業者的廣告說辭最好要多方比較打聽。

6.開高價格讓客砍

在目前房價居高不下的台北市買房子，就像面對一場諜對諜的心理戰，如果不諳談判技巧，就像是手無寸鐵的小綿羊任人宰割，尤其代銷業者深知消費者買屋一定要殺價的習慣，所以故意開高價格讓客戶砍價幾乎是必備手法。

代銷業者建議，「買方千萬不要天真地把自己實際的預算讓對方知道，最好依自己實際預算再打7折，」因為「當你沒有拿錢出來，在談判桌上，你就是最大的。」

7.低價陷阱要當心

值得注意的是，目前銀行緊縮貸款成數，不少代銷業者會打出「承諾貸款9成，自備款只要150萬元，小資也能輕鬆成家」的口號，事實上，房貸成數是視完工後，銀行實際放款成數而定，可能因此慘遭斷頭，連已付的自備款也可能拿不回來。

也有建商承諾保證貸款9成，但事實上是建商自行借款或用信貸，可能貸款利率高達3~4%、交屋後3年後即需還清，這些房貸陷阱，通常隱含在合約中，購屋族不問，建商也不一定會明講。

「買賣屋過程，雙方都在測試彼此的底線。」你最近想要買房嗎？在進入接待中心之前，掌握代銷業者銷售話術，也許就能在爾虞我詐的買賣市場中多一份勝算。

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