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[房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

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買房子 公設比要精算

您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎？房仲業者建議，對於一般市井小民，買屋前一定要精算公設比，以免白花錢買公設面積。

太平洋房屋行銷部表示，對金字塔頂端的有錢人來說，買豪宅，價格不是主要的考量點，公設比及虛坪有多大也不是問題。以台北市大安區知名豪宅，
開價每坪130萬元左右來說，扣掉至少三成的公設比，實際單價可要接近200萬元，對這些豪宅買主而言，價格事小，能不能彰顯身分才是重點，
但對升斗小民，卻不能不錙銖必較。

94年7月1日建築法規新制開始實施之後，規定8樓以上大樓須設兩支樓梯（如果是雙併規劃，同層兩戶等於每戶須負擔一支電梯、
梯間空間及一支樓梯），使得房屋公設比率一下子增加3％至5％不等，平均下來每坪單價相對增加。

未來民眾買預售屋，大樓公設比幾乎無法低於30％，公設比35％的房子會變得很平常，買1,000萬元的房子，等於有350萬元都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。 010

一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的公設比通常會更高，基本上從30％起跳。
太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出，因為不婚族增加，小宅的成交比也日趨加重，而套房的公設比往往高於一般產品，大多超過30％，甚至達40％，
買10坪套房，如果公設比高過30％，實際可使用面積只有6、7坪左右，所以買套房時斤斤計較是必要的。 015

那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢？住商不動產企研室主任徐佳馨說，如果買的是中古屋，因為實況交屋，只要目測室內坪數大小，
和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數，即可看出公設面積比率，較不會吃虧。

鄭國英分析，一般來說，中古公寓並不是真正的「零公設」，5樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，
屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

太平洋房屋建議購屋人以權狀建號，至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖，再對照房屋現狀，真正的主建物面積立即一目瞭然。

鄭國英分析，若是7樓電梯住宅，公設比大約為12％~20％；10樓到12樓約為20％~22％，至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25％~30％左右，但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高達35％以上。 014

永慶房屋商仲部協理黃增福表示，因為房屋屬於高價商品，若購屋者購買每坪單價為50萬的房子，每多1坪公設面積，
對購屋者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值，
否則一般上班族購買了公設比過高的房子，只是徒增購屋成本，相當不划算。 008

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國宅地點好價格低 購屋第一選擇

在台北上班的張小姐，最近有購屋的打算，因為考量國宅地點好、價格又比一般住宅便宜，因此第一次買房子就希望能買到國宅。

由於北市很多國宅都蓋在菁華地段，不僅交通便利，還有中庭綠化的生活空間，因此成為許多購屋、換屋者的優先選擇，
尤其捷運內湖線通車後， 019大直內湖附近的國宅更是水漲船高，平均房價上漲一到兩成。

根據國宅條例規定，國宅兩年後就可自由買賣，因此北市國宅的行情價格，已經比兩年前高出許多，其中又以大湖國宅、基河國宅，
以及成功國宅的漲幅最多，平均上漲10%到15%，每坪25到45萬不等，有學者認為，房價目前仍處於高點，與其政府推出兩千億優惠房貸，不如擴大無殼蝸牛的租金補貼。

學者認為，政府應重新檢討國宅政策，把社會福利概念列入考量，而行政院也正積極研議住宅法草案，不再興建國宅，未來將結合民間資源，成立「住宅基金」，用住宅補貼方式，去幫助真正買不起房子的弱勢家庭。


記者賴淑敏張梓嘉台北報導

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颱風後買房 4撇步保權益

工商時報【馬婉珍／台北報導】
莫拉克颱風過後，屋況瑕疵無所遁形，正是購屋人檢視房子的好機會。除了可了解購屋區域是否有淹水疑慮外，也可針對屋內滲漏水、
房屋周邊生活機能等瑕疵，向屋主爭取議價空間。

專家提出四大撇步，為自身權益把關：

一、下層機械車位是否淹水：崔媽媽基金會指出，喜愛電梯大樓的民眾，可到樓下停車場觀察是否嚴重積水，若是機械車位，則應檢視下層車位淹水現象，因為使用機械車位要負擔較高的維修費用，若每遇颱風就淹水，不但更加提高維修率，屆時恐連愛車也不保，入住後將成為長久的困擾。

二、屋況本身滲漏水瑕疵：根據內政部地政司的統計，「房屋漏水」問題一向是購屋糾紛之首，為了避免入住後，遇到梅雨季或颱風天，便造成「屋外下大雨、屋內下小雨」的漏水窘境，影響居住品質，有巢氏房屋建議，應仔細觀察內外牆面，是否形成水漬、發泡或油漆剝落等現象。此外，有些屋主為了增加房子的賣相，會重新粉刷牆壁、掩飾漏水痕跡，民眾更應利用颱風過後看屋，並以手觸摸牆壁，感受是否有水氣滲出。

三、仲介人員服務態度是否積極，應慎防延後帶看、不願配合看屋：東森房屋提醒，颱風過後打通電話請仲介人員安排看屋，除可感受服務態度，同時也可從言談中觀察仲介人員是否有故意拖延、不願配合看屋的情形，可主動詢問屋況或選擇其他品牌仲介人員服務，為自身權益把關。

四、周邊生活機能是否儘速恢復正常：若真的很喜歡該區域的房子，購屋人在颱風過後，可觀察該區域是否能儘速恢復正常作息。東森房屋指出，假設該區域的路樹倒塌、或大型垃圾清運等處理，都要拖上一個禮拜之久，甚至周邊店家也未儘速恢復正常營業，那麼生活品質將大受影響。

此外，台北市民眾若耽心該區域的排水系統狀況，有巢氏房屋建議民眾上「台北市積水查報網」，查詢該區域周邊近年的淹水次數、積水深度等，可藉此了解購屋區域的排水系統。

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買屋賣屋都怕漏 豪雨後大體檢

記者林美芬／專題報導
莫拉克颱風連續兩天的強風豪雨，又讓台灣受傷慘重，而每次大雨過後，都是檢視房子是否漏水的好機會。專家建議，買方可趁著風雨變小之際，趕快去檢視房子及房子周邊的小環境，可以看到災後的環境真相；賣方部分，如房子有滲漏問題，要趕快修繕改善，以為房子保值，並減少交易糾紛。而租屋的民眾，檢視自己的租屋合約，除非是另有修繕契約，否則，修繕費用是可以抵扣房租，專家提醒民眾，不要忽略了自己的權利。

這次莫拉克颱風帶來強風豪雨，災情還在統計中，但有部分地區已經隨著颱風離去而雨停，台灣房屋不動產研究室副理江怡慧建議，購屋民眾豔陽天看屋外，也可以選擇在天候不良的日子，詳細觀察房屋有無瑕疵，如：是否有漏水、排水不良或是淹水等情況。對可能售屋的屋主來說，若能提前發現滲、漏水的情形，也可以早些進行房屋整修，以保持良好屋況，將來有機會可以賣個好價錢。即使沒有受到淹水肆虐地區的一般居民，也正可利用大雨過後，檢視住家是否有漏水問題，並進而改善修繕，亦有助於維持良好的生活品質。

常見滲漏 檢視屋頂牆壁窗台

一般居家環境常見的滲漏水情況，可分為屋頂滲漏水、牆壁滲漏水，以及窗台滲漏水共三種。
屋頂滲漏水通常起因於裂縫或接合不良，牆壁滲漏水則是因為裂縫所引起，而窗台滲漏水則肇因於鋁合金窗框與水泥牆壁無法密合。從外觀看起，如外牆是否出現變黑發霉等情況，或是產生壁癌。接著就是看地板邊緣、牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋處，在連續大雨時，發現有不平整的隆起、發泡、水漬或是撫摸牆壁有潮濕的水氣、長霉現象，甚至是油漆剝落的情況，八成都是漏水造成的。

交屋時，購屋者自行「試水」測試防漏效果，在浴室放入四、五公分高的水量後，一次流放，等七十二小時，看看是否有水從壁面滲出，若有，則可要求重做防水層。除了自住空間之外，公共設施部分如地下室、樓梯間等位置，也是檢視有無漏水的重要區域，而且由於是公共設施，由全體住戶所共同維護，可以很容易看出來是否漏水。

租屋修繕 房東理應負擔費用

另外，江怡慧提醒，如是租屋民眾，因為下雨的關係，造成租屋處需修繕時，應由房東負責修繕，除非另有訂定，否則，租屋族可依民法第四二九條第一項規定，若租賃契約未約定由承租人修繕房屋，出租人應負責修繕房屋，修繕房屋之費用理應由房東負擔。

不過，出租人應負責修繕租賃物時，承租人最好先行以口頭通知出租人前來修繕，如果出租人受通知後，仍不在相當期間內予以修繕的話，承租人才可以自行修繕，此時始可自應繳的租金中扣除修繕費用，但承租人自行修繕的品質，應該以能恢復原來供使用收益的程度為限。當修繕完成以後，應通知出租人同時附上費用單據影本，並表示抵付下一期租金。

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三招為中古屋加值

工商時報【曾萃芝／台北報導】
想要房子賣個好價錢，除了地段要好、生活機能要充足外，室內屋況的好壞也是影響房價重要的因素，房仲業者就建議，適度的改善室內屋況，花少少錢就可以替房屋提昇大大的價值，更可拉高房屋賣相。

房仲業者表示，想要讓房子賣個好價錢，可從改善屋況以下三步驟開始：

第一步：去蕪存菁。21世紀不動產行銷部曹若琪表示，將家中不需要雜物丟棄，像是樓梯間的紙箱，年久失修的腳踏車或是堆滿灰塵的舊鞋，最好先清除，家中或是樓梯間不必要的雜物，會影響視覺的空間感，也會阻礙於生活動線，當然看屋者的觀感也大打折扣，同時也會反應在房價上。

第二步：汰舊換新。太平洋房屋行銷部經理鄭國英說，建議將家中照度不明燈泡換掉，並將損壞的傢俱丟棄，而不合時宜的舊式電燈開關，也可以花點小錢換成現代而新穎的控制器。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，老舊傢俱或是陳年設施，會因為屋主久住習慣而不自知，這時候可以請第三者提供意見，適當將家中老舊的設備或傢俱淘汰更新。

第三步：洗心革面。中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，賣屋前最好將室內漏水、壁癌的問題解決，再將牆面重新粉刷一遍，另外，浴廁、樓梯間，都要重新打掃清洗乾淨，房仲業者表示，維持屋況的整潔與乾淨，是取得買方第一眼好印象的重要關鍵。

另外，曹若琪說，現代許多人會在家中養寵物，而寵物都會通常都會產生特殊的氣味，對於屋主而言可能沒有發覺，但是對於沒有飼養寵物習慣的人而言，特殊的氣味很可能是買方卻步的原因，所以也要設法消除飼養寵物的異味。

曹若琪強調，提高房屋賣相，不一定需要花大錢重新裝潢，掌握室內屋況整齊、清潔、明亮三大原則，一樣可以賣出不錯的價錢。 004

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