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[房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

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「室內2坪是樓梯」　破建商灌水花招

由於建築法規的更改，目前新蓋大樓的公設都在25%到30%，豪宅產品更不用說，有的高達4成左右，以帝寶為例，每戶超過1億4千萬，公設比將近30%，算下來，光是買公設就花了4千多萬；不過，建商為了讓房子更好賣，還常常將小公設，也就是公用樓梯的坪數，或者是車位車道灌水成室內空間，帶您一一破解建商的灌水花招。

來看看公設灌水，建商有哪些花招。房仲業者吳竹武：「如果以這間來講的話，它(樓梯)一半的部分，大約2坪左右，是歸我們這一戶持份，可是它事實上(謄本裡)，並沒有表現出來，主建物25坪，可是事實上已經包含了這2坪，這是只能作通道，不能做室內來使用。」

拿出「地政事務所」登記的建物測量成果圖，和實際測量出來的室內格局來看，大門口的這一長條不見了，變成了公用樓梯，長乘寬算一算，再換算成坪數，相當於2.5坪，被灌水成室內空間。吳竹武：「老實講這2坪，就已經100多萬了，一台進口的房車了。」

不僅如此，連車位加車道都算是公設，如果沒買車位肯定虧大了！另外包括了無頂蓋的露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園、人行道，都不能算是公設之一，只是這些，豪宅就佔了絕大部分。

以帝寶為例，每戶總價1億4千萬起，公設比高達將近3成，光是買公設，每戶就花了4千多萬，足夠一般民眾買3、4間中古屋了，倒是已經有10年以上歷史的電梯大樓，感覺相對划算，因為公設比大約在2成，至於一般5樓以下的30年公寓或是透天住宅，公設比更低，只有10%以內。

房價越來越高，如果花大錢買了一堆公設，實用性如何，消費者可要自行考量！


「陽台300萬」公設亂灌水　監察院糾正

你一定沒想過，買房子的公設比可能失真！因為監委發現，建商會把用不到的雨遮陽台也算進去室內空間。以台北市大安區一棟新成屋為例，6坪陽台、雨遮5坪，以每坪50萬計算，民眾等於買了300萬雙B轎車，停在陽台上，監委已經提案通過糾正內政部，長期漠視相關營建法規，才會讓建商有機可趁，將坪數灌水。


房仲：「大概33設，以新房子來講，4年屋，這個算正常。」

房仲推薦，這個房子看了也好喜歡，再來就要檢查權狀，雖然白紙黑字卻不一定好懂，翻譯一下，主建物，15坪就是你住的室內空間，0.4坪附屬建物，是很難發現的外推陽台，和小到看不見存在的雨遮，而7.75坪的公共空間涵蓋最廣，空中花園、大廳和進出的樓梯走廊，總共買到23坪，公設比佔了33%。

但你注意到了嗎？陽台和雨遮是算在室內空間，如果用不到，就等於灌水住宅坪數，像這種氣派豪宅，偏愛超大的造景遮雨棚，動輒5、6坪，但卻用不到，鐵定虧大了。

監察委員程仁宏：「在戶外的陽台有6坪，平均1坪50萬，就是300多萬一部賓士車，停在陽台上。」

誇張舉例，就是這一份大安區的建物登記，房子總面積近79坪，主建物42坪，美化卻不實用的6坪陽台、5坪雨遮，把它算進去公設，坪數居然超過主建物一半，對買主來說實在太不划算。程仁宏：「內政部不斷放寬建築法規，顯見傾向業者對消費者不公平，已經通過提案糾正內政部。」

監委舉發內政部，漠視營建法的修訂，才會讓用不到的陽台雨遮，卻算在主建物裡誇大坪數，緊盯被糾正的內政部，勇敢對抗建商財團，不讓民眾買屋成了冤大頭。

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新屋議價訣竅　專家：看瓦斯調查表

監察委員日前針對內政部放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者，提出糾正；內政部則表示，會著手改進相關規定。不過消費者最關心的還是如何買到相對便宜的房子。

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰在接受央廣「福爾摩沙日誌」節目專訪時建議，中古屋市場如果議價空間大，表示市場走下坡，是消費者買屋時機。至於新成屋是不是有議價空間，除了晚上看燈亮戶數外，可以看瓦斯公司的度數填寫表；如果實際住屋率不高，議價空間相對提升。莊孟翰說：

『(原音)現在瓦斯公司都會貼一張表格，有打勾表示有申請使用，就是有人住的，就可以知道空屋有多少。比方100戶才住進30戶，表示投資客多，實際沒有進住，交屋的時候（房價）就有下跌趨勢。』


優惠房貸不續辦　四大要點聰明貸

根據中信房屋第二季宅指數，針對近期內無購屋意願的受訪者，進行了解發現，有超過四成(41.9%)消費者，會因為「行政院優惠房貸」而提升購屋意願，顯示優惠房貸與消費者購屋意願息息相關。

　　不過行政院今(98)年4月中旬增撥2,000億元優惠房貸，已經全數用罄，內政部也宣布不再續辦，消費者該如何規劃貸款方案，為自己的荷包精打細算？

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，消費者對於房貸需求，不外乎就是希望貸款成數越高越好，利率越低越好。因此建議購屋族把握「善用身份」、「仲介牽線」、「善選標的」、「貨比三家」四要點，就有機會和銀行申請到最有利的房貸專案。

「善用身份」：
　　購屋人是否有足夠的還款能力，以及過去的信用評等，是銀行核貸的重要關鍵。若有穩定的持續性收入，且連續性的工作年資愈長，銀行則界定為有較為良好的還款能力。
　　例如：建築師、會計師、律師、醫師、藥師、公立學校教師、私立學校教師、公務人員、金控公司、銀行正式職員等身分的購屋人，相對容易申請到較佳條件的房貸方案，因此若夫妻其中一人職業為上述其中之一，不妨利用這項優勢購屋申貸。

「仲介牽線」：
　　透過中信房屋的購屋人可享有特定條件的房貸方案，且銀行估價即為合約上的成交價格。目前中信房屋和中國信託以及玉山銀行兩家銀行配合房貸專案，若消費者身份為軍官(上尉級以上)、公教人員或上市上櫃公司、天下雜誌前100大金融業、前500大服務業、前1000大製造業等年收入100萬元(含)以上正式員工，則可享有三段式利率1.5%~2.05%或一段式1.86%的優惠利率，且可貸至八成。
　　而玉山銀行針對信用良好的購屋人，則提供1.93%~2.40%利率方案，申貸成數可達7~8成，對於沒有自行往來銀行業務的購屋人，則可多加利用。

「善選標的」：
　　購屋人必須謹慎考量購買標的本身的優劣條件。影響銀行的鑑價與貸款成數多以物件座落的地段、屋齡、周邊生活機能與是否有嫌惡設施等因素為主，有些坪數小的套房產品，因轉手轉手不易，即使是位於精華區，銀行普遍的接受度仍然不高。

「貨比三家」：
　　政府優惠房貸的超低利率已成歷史，有購屋需求的民眾，不妨先比較各家銀行的利率水準。如果本身有常往來的銀行，也可把握機會商議，普遍來說，目前各家金融機關提供的階段式利率多為1.8~1.96%(前半年)、2~2.5%(7~24個月)，3~5%(第三年起)，消費者應評估自身資金實力，來選擇階段式或一段式的利率方案，應多花些心思時間比較，千萬別跟自己的荷包過不去！

　　胡佩蘭舉例指出，日前有一對新婚夫妻客來不及搶搭優惠房貸潮，仍然貸到房價的八成五，並享有1.7%一段式超低利率優惠。
　　購屋族只要能把握「善用身份」、「仲介牽線」、「善選標的」、「貨比三家」四要點，即使不靠政府優惠房貸，也能精打細算申請到最適合自己的房貸方案。

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山坡選宅3原則 開車上坡都吃力 最好別買

中國時報【王莫昀／台北報導】
國道三號發生走山事件後，勾起大家對山坡住宅的危機意識，房仲業者、代銷業者多表示，近日有意購置山坡地住宅的民眾對山坡地安全性詢問明顯增加，甚至有預售建案傳出已下訂客戶退訂。想要購買有山有水的山坡地住宅，又擔心自身安全問題，業者提出三大「趨吉避凶」法門。

太平洋資產管理總經理張欣民說，山坡住宅不是不能買，但要仔細挑選，購屋人可依循三個簡單原則，判斷山坡住宅的安全性。

第一個準則是坡度。若開車看屋時，覺得路坡度大到汽車都有點吃力了，最好別考慮此區的物件。其次，可觀察水溝、看看落石狀況，若落石多，也很不妙。第三，要觀察擋土牆是否龜裂。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣表示，擋土牆在四公尺內都還可接受，要是高過六公尺，甚至十公尺，就得小心了。一般良好山坡地工程規畫，大多採分段、分階設計，以減少每一階高度。另牆背土壤坡度達六○％以上也太過陡峭，較易產生災變

房子是否距擋土牆太近？業者指出，除非有其他安全防護措施，房屋建築的任何一個牆面與擋土牆間應保持擋土牆高度一半以上的距離，才符合長期安全的需求。

信義房屋不動產企研室研究員李健銘指出，民國八十六年林肯大郡事件發生後，政府全面修訂山坡地開發規範，以往俗稱老丙建的大規模山坡地開發案已比較少見。民國八十七年以後的山坡地建築開發管理也較為完善，因此以後完成的山坡地住宅較無安全疑慮。

經濟部地調所長林朝宗說，順向坡最好不要興建建物，開道路經過順向坡是不得已，否則道路無法開通，但建物可避開興建。建築物永久豎立在順向坡上，若防護工程沒有切實維護，容易危及居民安全。

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未依新制疑灌虛坪！　內政部公布8建商

內政部4日，公布8家未按規定採新制契約，分開計價的建商名單，包括京棧、鉅源、巨林、宇登、凱歌堂開發、寶庭、禹陽、群力等。

這8家建商提供給消費者的空白契約，並沒有將主建物、附屬建物、共有設施分開計價，有「灌虛坪」的嫌疑，內政部限期改善，未來如果發現建商沒有依照新制和消費者簽約，最高可罰新台幣150萬元。

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現在買房太蠢　「宅神」朱學恆樂當租屋族

台北市中古屋持續飆漲，比半年前還貴將近7萬，就連被稱為宅神的名作家朱學恆，也直呼買不下手，寧可租房子。他位於中山區的住家，首次在東森財經新聞曝光，他笑稱,一個月2萬5的房租，比起辛辛苦苦繳40年房貸買破爛中古屋，實際多了！

哪有人的客廳連電視都沒有啊！原來這就是朱學恆的新家，首次在鏡頭前曝光。他位於中山區的3房華廈，少了奢華裝潢，取代的是簡單樸實陳設，儘管有了妻小，朱學恆樂於當無殼蝸牛一族，月繳2萬5千元房租。朱學恆笑說，「台灣整體人力資源跟薪水在往下走的時候，房價怎麼可能往上漲，房價就算往上漲，你怎麼可能蠢到要去買這樣逆勢(走向)的房子，你要把你一輩子投注在這裡嗎？」

政府喊出打房後，大台北房價好像要跟政策作對，一路狂漲。台北市中古屋價格半年內，飆到每坪45萬元，漲幅高達1.7成，相較於租屋行情價，一坪700多元，10年來不漲反降。假如買間台北市30坪中古公寓，少說1300萬起跳，利息加本金，每月大約繳6萬，反觀租房子每個月2萬多就搞定，省下4萬活用資金，也難怪高達3成原本計畫買屋的民眾，遲遲下不了手。

朱學恆寧以租代買的例子比比皆是，政府打房毫無成效，寄人籬下的無殼蝸牛，看到水漲船高的房價，也只能搖頭興嘆。
(新聞來源：東森新聞記者呂綵芯、于家豪)

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