5撇步挑好宅 房價多3成
作者: 撰文:游筱燕 | Smart智富月刊 – 2012年11月9日 下午2:36.
....在奢侈稅、實價登錄接力上路後,許多人擔心自家房價會受波及而下滑,但有一種房子不怕受衝擊,即使房價比區域行情高,仍然有人排隊等著買!過去2年,《Smart智富》月刊持續追蹤全國「優良公寓大廈」評選獎的好宅,並與永慶房產集團共同進行獨家房價調查,發現這些好宅平均單價都比區域多3成以上!
今年,全台大多數地區房屋交易量萎縮,部分地區房價更出現鬆動。但根據《Smart智富》月刊與永慶房產集團的調查統計,在各縣市「優良公寓大廈評選」中得獎的好宅,普遍房價會比區域行情高。
而從最先公布評選結果的新北市、桃園市來看,不但在今年的平均房價比區域行情高31.83%,更有部分好宅,如新北市的海揚、竹城金澤與正隆廣場,在近3年的房價漲幅比區域漲幅多了15個以上的百分點,而桃園市的英倫皇家則多了10個百分點。
買房要如何挑到這樣的好宅?崔媽媽基金會主任郭寶珍,長年擔任大台北地區「優良公寓大廈評選」委員,過去16年訪查過超過500個社區,加上其他專家的說法,以下根據他們豐富的專業經驗,歸納出5個撇步,教你挑對房子,安心住進舒服又抗跌的好宅!
撇步1》社區是否有違建?
新北市社區營造中心理事長許主冠說,違建是一個最基本的規範,如果連違建都管不了的話,表示該社區的管委會出現了問題。郭寶珍補充,可以注意社區有無頂樓加蓋、加裝鐵窗、掉磁磚等小地方來詳加檢視。
撇步2》進大樓是否有人攔截?
門禁是好宅最重視的管理之一,如果你進到社區大樓,按了電梯就能上下樓,卻還沒有被警衛或保全攔阻,代表該社區的管理不夠嚴謹,會讓小偷、有心人士有機可趁,安全性就要扣分。
撇步3》公布欄是否有足夠訊息?
在社區大廳時,可到公布欄前看一看,東京都物業管理機構總經理林錫勳提醒,若完全沒張貼任何訊息,表示管理不透明,而若有張貼訊息,則要特別注意會議紀錄、每月財務報表,以及每坪管理費和收費情況。林錫勳建議可看以下重點:
1. 會議紀錄:管委會是否有定期開會及公布會議內容,再看紀錄內容是否常見議而不決、爭執,甚至是衝突行為等,可知社區的運作和諧與效率。
2. 每月財務報表:先看整體公共基金是正或負值,再看報表的編列是否有詳細列出支出用途、預收款項金額等。
3. 管理費的繳交:收取的管理費是否比附近同類型社區高、欠繳比例是否過多,影響到對社區修繕、活動基金等的運用。
4. 社區活動通知:若活動多元且頻率高,代表這是參與度與凝聚力高的社區,居住品質會大為加分。
撇步4》各樓層及地下室是否符合安全標準?
看房子,不只看一間房子的室內,也要看到社區的「內部」,例如各個樓層梯間管理、安全門的維護與逃生路線的規畫。今年新北市政府工務局也參與實地評選,工務局股長陳德儒指出,若樓梯間、停車場及公共區堆置雜物,影響社區公共安全,就不符合好宅的標準。
撇步5》找住戶聊天了解現況
探詢住戶的感受是最直接明瞭,而林錫勳和許主冠建議必問2大問題:
1. 社區有沒有規約?如:狗狗不落地、室外公設禁菸、有無規定裝潢時間。
2. 社區住戶的投資客、在地地主戶有多少?若比例太高,就會因為管不動或管不到,而影響到社區的經營與維護了。
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別當誤入叢林的小白兔!破解房仲銷售手法4大招
Yahoo!奇摩房地產 – 2012年10月22日週一 台北標準時間下午5:06.
...買賣房屋動輒數百萬,是一筆大資金的投資。多數人一輩子第一次到店頭,就是要「成家」。房屋仲介為了快速成交,往往會看透年輕人的單純與經驗不足,故佈疑陣、花招百出。我們請《黑心建商大告白》的作者Sway來幫我們一一分析,透過4大招輕鬆破解房仲常用的銷售手法。
故佈疑陣第1招:好屋搶購成熱潮
【狀況】:一般仲介店頭,在帶看現場物件時,往往會常出現老中青多組人馬,此時,仲介會告知你,每組的詢問度都很高,還有遠從外地專門來看第二次的,有可能今日就要下單了,主要目的,是要創造搶買熱銷的現場氣氛,讓你心情七上八下,讓你誤以為賣得很好,馬上搶著下訂單!所以沒有殺價的空間、或是,讓你措手不及。
【破解方式】:Sway表示,多數人並沒有很多的看屋經驗,就沒有比較的標準,所以去看屋之前,最好先做好功課,在家裡先上購屋網站,列出自己想要的區域、格局、以及預算,作為參考值。
到了現場看屋時,要保持平常心,得失心不要太重,如果業務員說:「如果不買就有可能被訂走了」,你可以跟他說:「今天人太多,我喜歡人少的時候,慢慢看。」盡量錯開假日的人潮,在業績最淡的週二、週三看屋,且多用運時間差,在聯繫業務員時,可以挑準時間點,比方說:在月底時(業務員急需業績時)看屋,對方會比較積極主動,可以多看多比較,挑到好屋的機率會大一點。
故佈疑陣第2招:移民急售優質居
【狀況】當房子看上眼,各方面狀況也不錯的時候,仲介往往會祭出測試意願的手段。看完房子,仲介就會告知你,此屋屋主是要移民,才會急售,讓你回去考慮考慮,三兩天後就密集的通知你,聯絡上屋主了,價格上面可以再談,希望你可以快快出價!
【破解方式】:Sway認為,年輕人不論是買屋或是賣屋,都要保留個人伸縮思考的空間。所以,一開始跟仲介接觸的時候,不要全然放鬆聊天,透漏自己過多的隱私,可先告知仲介,尚在抉擇當中,不給仲介「強迫促銷」的機會。此外,首次看屋時,可以多用「嗯、是。」或是皺眉頭的表情應答,減少透露過多訊息,抓出自己想要的資訊,回家後可以跟另一半以及家人開會討論,心裡有底之後,接到仲介電話也比教清楚自己的需求度,第二次複看時,則可以對於討論的問題點,一一詢問仲介,了解仲介專業度。
看建案新屋,盡量挑人少的週間,挑到好屋的機率會大一點
故佈疑陣第3招:半買半送裝潢屋
【狀況】:一般而言,裝潢漂亮的房屋,多受到一般民眾的青睞,所以仲介在帶看的時候,也會挑選公司電腦物件中,新裝潢屋況好的房子,新人往往一看就喜歡,但是呢?往往這樣的房子,有可能是投資客偽裝自住自售,價格往往差異甚大,如何殺價、如何不被貴到,實在值得小心注意!
【破解方式】:針對以上仲介手法,沒有概念的年輕人,自己要勤勞,可以上不同的仲介網站,去找中意區域的區域行情以及編號,事前了解狀況。
如果你功課做的夠足,當然就可以「聲東擊西」,假裝自己已經看過A公司的物件,然後,又故意不小心講錯B公司物件,製造煙幕彈,讓仲介誤以為自己對於該區物物件都瞭若指掌,卻又會因話語中的小錯誤,會產生疑慮,讓他摸不清你的底細,不要讓仲介人員牽著鼻子走。
此外,Sway表示,美輪美奐的裝潢,是新婚族最愛。但是,房仲所謂的「百萬」裝潢,一般來講裝潢成本僅佔裝潢的一半,若仲介推出「房屋加送百萬裝潢」整體價格,購買時,仍需要針對裝潢價格對半砍價,再加上空屋坪數價格,這樣,才是真正的合理價。
看屋時千萬別表達出太多的情緒,不給仲介強迫推銷的機會
故佈疑陣第4招:捕風捉影保密約
【狀況】最後一種手法,就是利用小道具,比方說與屋主間簽訂的保密條約,這房子是有條件的銷售,所以一定不能對外洩密,才能夠談到漂亮的價格,藉著捕風捉影的手法,讓新人心情上受到壓力,對於價格以及條件卸下防心,慢慢達成銷售的目的。
【破解方式】:Sway建議,不論你是自己看屋、或是家人陪同一起看屋,要嚴加注意與仲介配合的過程,一發現房仲說謊就換人,鎖定真實坦白的仲介人員,作為談判對象,更請店長指派另一位同仁,接替原仲介的任務,借此殺雞儆猴,畢竟,買屋不是一次看屋就搞定,如果無法互相信任,後續將會延伸更多的小問題,這樣反而讓買屋變成大災難!
不論是購買任何商品,誠信以及做功課一直都是消費者的權利與義務,只要做好事前的了解以及把握事後的謹慎,就不容易吃虧上當,了解了以上仲介四大基本手法,心裡是不是踏實了些呢?希望大家都可以開開心心入住,也可以快快樂樂成家去!
「買房送百萬裝潢」是建商與投資客最愛玩的伎倆