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[房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

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18處危險山坡地社區 購屋地雷

中國時報【管婺媛、朱芳瑤／台北報導】
內政部昨公布全國山坡地住宅社區「體檢報告」，全台共四百八十個社區列管，其中列為需限期改善的Ａ級社區共十八處、需持續監測的Ｂ級有八十三處、需注意維護的Ｃ級有三百七十九處；其中，北縣有九處住宅社區列為Ａ級，數目最多。但內政部為「避免住戶恐慌」，未公布列入管制之山坡地社區名單。

不過，一般消費者購屋如何取得山坡地住宅體檢資訊呢？內政部營建署回應表示，限於政府資訊公開法的規定，除了與建物安全有「絕對關係人」資格的社區居民外，其他消費者或仲介確實無法得到詳盡安全勘察資料或列管名單；對此，內政部長江宜樺昨晚特別強調，因為相關措施才剛宣布，所以地方服務窗口的承辦人員仍不清楚，未來將協調包括仲介或欲買房屋土地的消費者，都可以通過營建署公布之網站去電查詢相關資料。

避免住戶恐慌 官方不公布名單

消基會董事長謝天仁表示，山坡地住宅檢測結果應做到資訊透明化，即便政府有其他考量，不大肆公布，也要提供民眾便利的查詢管道，或要求房仲業者、屋主，於房屋權狀上揭露相關資訊。

內政部長江宜樺昨天舉行記者會公布「山坡地住宅社區全面體檢結果」，江宜樺表示，雖然林肯大郡也屬Ａ級，但以目前的分級標準來看，目前勘查的四百八十個山坡地住宅社區「沒有一個屬於依法勒令停止使用」的層級；為避免引發住戶不必要恐慌，內政部將不主動對外公布其他未達勒令停止標準、但列入後續追蹤改善的社區名單。另外，目前營建署也正與消保會與相關單位協調，希望透過定型化契約中將危險山坡地住宅等同海砂屋來著手，以保障消費者權益。

江宜樺：可透過營建署網站查詢

報告中，被劃為Ａ級者，屬於有危險之虞，需依法限期改善與監測，必要時，地方政府可代為介入。目前台北縣有九個社區被列入Ａ級，台中市有三處次之，桃園縣則有兩處，另外基隆市、新竹市、苗栗縣、高雄縣各有一處。被列為Ｂ級者，由地方政府通知該社區管委會或管理負責人、建物所有權人加強監測；列為Ｃ級者，地方政府須通知社區管委會或管理負責人、建物所有權人注意維護，自行檢視設施狀況。

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買屋糾紛 凶宅及漏水最常見

（中央社記者林沂鋒台北18日電）大台北地區上半年買屋糾紛前3名分別是「隱瞞重要交易資訊」、「房屋漏水」及「契約審閱權糾紛」。其中「隱瞞重要交易資訊」最常見就是凶宅隱匿不報。

根據最新內政部地政司不動產交易科公布民國99年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計，以「隱瞞重要交易資訊」比率最高，有38件，占上半年購屋糾紛總件數281件的13.5%；其次為「房屋漏水」，上半年共有36件，占12.8%。排行第3的「契約審閱權」糾紛有28件，占10%；再次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」，分別居糾紛的第4與第5名。

住展雜誌表示，時有所聞的凶宅買賣糾紛，屬於「隱瞞重要交易資訊」，說穿了是少數房仲人員為了順利成交，刻意避而不提。對於凶宅與漏水等問題，台北縣政府主任消保官楊舜惠建議，民眾購屋時要請房仲業者提供契約審閱期、屋況完整說明、3個月內鄰近地區成交行情等資料。

楊舜惠說，屋況完整說明包括有無漏水、違建或增建、是否凶宅等；房仲業如果不提供，就沒有善盡提供充分資訊的責任，一旦有糾紛，就有補償消費者的義務。

在「契約審閱權」方面，住展雜誌表示，根據消費者保護法規定，一般定型化契約審閱權在30天以內，而不動產買賣契約審閱期間至少3天以上。倘若建商或房屋仲介任意剝奪買方契約審閱權利，那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款，主張這些條款不能成為契約的內容。

住展雜誌說，隨著年底房地產交易旺季到來，民眾購屋需求勢必持續增加，在供給案量增加下，交易糾紛的件數較易隨之增加，購屋民眾應特別注意。990918

（圖為民眾看屋，中央社檔案照片）

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房市／颱風過後漏水問題現形？　窗台硬體、裂縫問題多！

凡那比颱風侵台，造成高雄不少地區淹大水，北部地區則未傳出重大災情，房仲業者表示，風災過後，剛好是檢視房子是否有漏水問題的好時機，其中，漏水問題來源不外乎門窗防水性不足，或是地震造成的結構性漏水問題，若不幸遇到問題，可能得花1~10餘萬元的修繕費用。

根據台北市政府官方資料顯示，台北市有18萬8千戶屬於31年以上的舊房子，比例高達38.7%，信義房屋轉介中心專案執行經理林洋旭指出，這類舊房子，就很有可能是漏水的高危險群；而漏水問題大多是由3項因素所引起，包括水源、水路與風壓，尤其是在大風大雨的颱風天，更容易讓漏水問題現形。

特力屋室內裝修公司工程督導黃興隆指出，在梅雨與颱風天過後，是漏水修繕案件湧入最多的時候，以窗台等漏水問題為例，大概不脫兩個因素，一個是硬體防水功能性不足與裂縫造成的滲水問題，有些舊式的門窗防水功能不佳，這時就會建議直接進行門窗的更換，例如換氣密窗等。

另外一種常見的漏水，則屬於結構性的問題，如外牆或者接縫處，因為颱風的加壓，導致雨水滲漏到室內，尤其台灣屬於地震帶，地震發生後很容易造成接縫處有裂縫，至於漏水的修繕費用，從1萬元到10餘萬元不等。

颱風天對於還沒有交屋的屋主來說，更是可以張大眼睛檢查室內有無漏水的好時機，若是剛交屋不久就遇到漏水問題，依民法規定，買方在發現漏水之後，需立即通知原屋主，並於通知後半年行使物之瑕疵擔保的權利，只要交屋不超過5年，買方都可以向屋主求償。

信義房屋也建議，如果民眾是透過房屋仲介公司買房子，現在各家房仲都會提供保額與內容不一的漏水保固服務，萬一不幸買到漏水屋，都可以請房仲提供漏水保固服務。

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投資客退出量大區 新莊 林口 三峽 淡海 將現便宜貨

奢侈稅來了 新買點來了

【廖芸婕╱台北報導】財政部擬對持有2年內轉手的非自用住宅課徵10~15%的「特種貨物及勞務稅」（俗稱奢侈稅），草案將送交立法院審議並預計7月1日實施。此舉打擊房市信心，尤以財務槓桿大的投機客受挫最深，大台北地區部分賣方已自動降價。經《蘋果》統計，1個月來新屋銷售案場看屋人數減少1~6成，成交率下跌5成以上；中古市場也拉出10~15%的議價空間。

自2009年夏天景氣復甦以來，大台北地區購屋需求不斷，加以就業人口湧入、重大建設利多，房屋交易始終趨向賣方市場，房價急升，在今年初攀至高峰，高不可攀的房價更成為10大民怨之首，此次政府出手，目的即為打擊墊高房價的原因之一：投資而非自住的炒房客。

新板內湖需求有撐

奢侈稅一出，房價漲幅大的地區是否衝擊最大？其實不然。永慶房屋首席房產顧問葉國華舉例，新板特區雖房價漲幅大，但因舊市區長期以來缺乏新興房市，新板特區滿足了自住需求；內湖雖然推案量大，但仍不足以滿足科學園區就業人口的居住需求。

因此，奢侈稅影響最大的區域，是近年推案量大，但自住需求不高、投資買盤大的地區，又以投資客湧入、自住客稀、空屋率高的新北市重劃區，如新莊、林口、三峽、淡海，受創最為慘烈。投資客比重大的預售市場，雖屬奢侈稅豁免項目，但因消費者對未來房市的預期，心生浮動，買氣也大受影響。

新北市投資客縮手

台北市不動產代銷公會理事長王明成表示，奢侈稅議題釋出後1周，各案場看屋人數已減少3~4成，成交率更降了一半以上。惟近年建商已累積極高利潤，現行利率也尚低，放緩推案腳步即可，「但買方也不願出手，市場陷入僵局，已預約的會想退定，平均銷售率或許會從平常的8~9成跌到3~4成。」

新莊頭前重劃區「兆之丘」案場人員指出，近幾周看屋人年齡層明顯下降，「都是來看有沒有降價！」，已跳脫原本鎖定的高總價、高收入族群，客層紊亂。泰山18甲重劃區「玄泰富帝」案場也表示，雖投資客不到15%，但成交比已從5:1降至15:1。

中古屋議價空間10~15%

【廖芸婕╱台北報導】中古市場過去熱門社區房屋一釋出就「秒殺」的榮景已不復見，敏感度高的屋主已開始降價求售，房市出現10~15%議價空間。據信義房屋統計，奢侈稅議題後3周，北市單月委託量較去年單月均值增近1成，新北市更增至2成多。

依據台灣房屋於奢侈稅話題滿月，統計出的房價下修幅度顯示，新北市開價平均下修15.2%，成交價下修8.6%，均為各大都會區中最高。另外，住商不動產統計大台北地區降價待售物件中，台北市以南港、大安、中山，新北市以三峽、林口、汐止降幅最大，大多皆因投資者多，自住需求低，難以支撐房價。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也提醒：「降幅排名較後的，不代表降價就最少，有可能只是房價原本就較高，稀釋降幅。」

法拍成交價恐降1~2成

近年湧入投機客的法拍屋市場，也難置身度外。去年度，熱門社區物件在拍賣時，常吸引數十封標單搶標，近期卻明顯退燒。104法拍網總經理籃茂山分析，近年法拍市場有7~8成是投資客，「新型的短期投資客湧入，例如菜籃族，也佔投資客中的3~5成，自住客反標不到物件。」

籃茂山說，目前投資客已退卻3成，未來可能會退到5成，自住客競爭力可望提升，「新北市所受影響，會比台北市更大，且2~3年後被迫法拍的物件一定增加」由於衝高價的情形減少，預估未來成交價可能低1~2成，流標數量至少增加2~3成，過去因投資客中途攔截而造成的20~30%撤標率，也將下降。

專家意見

買方觀望 房價還會下修

奢侈稅議題出現後2周，東湖的房價就拉出15%議價空間，價格也回檔1成。除了豪宅以外，已經有賣方自動降價、急售，不過因媒體的報導，買方態度轉趨觀望。以過去經驗判斷，預估3個月後屋主就會急跳腳，房價可望繼續下修。

專家意見

市場停滯 自住好買點

奢侈稅議題加上日本天災，最近案場來人數降了5成，買方出手也較為保守。不過，奢侈稅打擊短進短出的投資客，對投資心態健全的買方影響不大。近期市場可能陷於停滯，想買屋的自住客可趁此時勤於比較，放遠眼光，買入實用且保值的房子。

民眾看法

自住考量 不在意增值

我是高雄人，剛到淡水工作，所以在這裡租屋。我喜歡老房子，以後應該會和朋友一起在板橋買公寓。聽說奢侈稅讓房價稍降、議價空間變大，但不影響我的購買慾望，也不急。買房還是自住考量吧！我不在意那些增值或賺錢的事。

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5撇步挑好宅　房價多3成
作者： 撰文：游筱燕 | Smart智富月刊 – 2012年11月9日 下午2:36.....在奢侈稅、實價登錄接力上路後，許多人擔心自家房價會受波及而下滑，但有一種房子不怕受衝擊，即使房價比區域行情高，仍然有人排隊等著買！過去2年，《Smart智富》月刊持續追蹤全國「優良公寓大廈」評選獎的好宅，並與永慶房產集團共同進行獨家房價調查，發現這些好宅平均單價都比區域多3成以上！

今年，全台大多數地區房屋交易量萎縮，部分地區房價更出現鬆動。但根據《Smart智富》月刊與永慶房產集團的調查統計，在各縣市「優良公寓大廈評選」中得獎的好宅，普遍房價會比區域行情高。

而從最先公布評選結果的新北市、桃園市來看，不但在今年的平均房價比區域行情高31.83%，更有部分好宅，如新北市的海揚、竹城金澤與正隆廣場，在近3年的房價漲幅比區域漲幅多了15個以上的百分點，而桃園市的英倫皇家則多了10個百分點。

買房要如何挑到這樣的好宅？崔媽媽基金會主任郭寶珍，長年擔任大台北地區「優良公寓大廈評選」委員，過去16年訪查過超過500個社區，加上其他專家的說法，以下根據他們豐富的專業經驗，歸納出5個撇步，教你挑對房子，安心住進舒服又抗跌的好宅！

撇步1》社區是否有違建？

新北市社區營造中心理事長許主冠說，違建是一個最基本的規範，如果連違建都管不了的話，表示該社區的管委會出現了問題。郭寶珍補充，可以注意社區有無頂樓加蓋、加裝鐵窗、掉磁磚等小地方來詳加檢視。

撇步2》進大樓是否有人攔截？

門禁是好宅最重視的管理之一，如果你進到社區大樓，按了電梯就能上下樓，卻還沒有被警衛或保全攔阻，代表該社區的管理不夠嚴謹，會讓小偷、有心人士有機可趁，安全性就要扣分。

撇步3》公布欄是否有足夠訊息？

在社區大廳時，可到公布欄前看一看，東京都物業管理機構總經理林錫勳提醒，若完全沒張貼任何訊息，表示管理不透明，而若有張貼訊息，則要特別注意會議紀錄、每月財務報表，以及每坪管理費和收費情況。林錫勳建議可看以下重點：
1. 會議紀錄：管委會是否有定期開會及公布會議內容，再看紀錄內容是否常見議而不決、爭執，甚至是衝突行為等，可知社區的運作和諧與效率。
2. 每月財務報表：先看整體公共基金是正或負值，再看報表的編列是否有詳細列出支出用途、預收款項金額等。
3. 管理費的繳交：收取的管理費是否比附近同類型社區高、欠繳比例是否過多，影響到對社區修繕、活動基金等的運用。
4. 社區活動通知：若活動多元且頻率高，代表這是參與度與凝聚力高的社區，居住品質會大為加分。

撇步4》各樓層及地下室是否符合安全標準？

看房子，不只看一間房子的室內，也要看到社區的「內部」，例如各個樓層梯間管理、安全門的維護與逃生路線的規畫。今年新北市政府工務局也參與實地評選，工務局股長陳德儒指出，若樓梯間、停車場及公共區堆置雜物，影響社區公共安全，就不符合好宅的標準。

撇步5》找住戶聊天了解現況

探詢住戶的感受是最直接明瞭，而林錫勳和許主冠建議必問2大問題：
1. 社區有沒有規約？如：狗狗不落地、室外公設禁菸、有無規定裝潢時間。
2. 社區住戶的投資客、在地地主戶有多少？若比例太高，就會因為管不動或管不到，而影響到社區的經營與維護了。

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