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★討論分享區★ => 理財交流專區 => 主題作者是: supercall 於 七月 06, 2008, 11:33:03 am

主題: [房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略
作者: supercall七月 06, 2008, 11:33:03 am
晉身有殼族 三不四要購屋全攻略

7月開始油電價又將雙雙調漲,國際油價也已升破每桶140美元,日用品也跟著要漲,買房子好像愈來愈難上加難。
高油價時代購屋,除了具有保值效用外,更要考量日漸高昂的通勤成本,現在購屋要選擇跟油價上漲毫無關係的房子,徹底跟油價說拜拜,
房仲專家建議消費者以「三不」及「四要」購屋策略,挑戰傳統的購屋思維。

不買無大眾運輸到達的房子信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示,隨著高油價時代來臨,購屋首要策略是「不買沒有大眾交通工具到達的地方」,因為原油突破140美元大關,距離太遠的地區,會提高交通成本,千萬不要為了省房價,
賠了油錢。吳銘鴻分析,汽油價格一再飆破歷史新高紀錄,產油國更認為未來油價還有可能升破每桶200塊美金。
對於住家離工作地點遠又缺乏大眾交通工具的民眾而言,大感吃不消。以開車族為例,每天開車通勤,一個月光油錢就要數千元,
還要加上停車位的支出及車子的保養成本,幾乎是市中心一到兩房一個月的租金,到沒有大眾運輸工具的地方買房子,是否還划算,馬上見真章。

不買超額供給區域第二,「不買超額供給的區域」,因為供過於求的區域,除非產品特殊,否則房價難提升,且易跌難漲,
萬一要轉手,還要面臨同類型產品競爭的壓力,在利率逐漸攀升的年代,賣得較久也是一項成本的支出,所以盡量不要選擇供過於求的區域。

不買有車位的房子第三,「不買有車位的房子」。以往被認為附車位的房子較好賣,但隨著油價節節攀升,現代人不是四輪換兩輪,
就是只在假日時開車,且一個車位售價動輒一、兩百萬元,買房子附車位已經變成奢侈品,轉手反而是負擔,
買房子要附車位的傳統購屋思維也開始大幅轉變,要用車時再來租車的作法在很多先進國家已非常普遍,可說是節能抗油價上漲的新趨勢!
吳銘鴻認為,以前很多人選擇較遠的郊區房子,是為了以時間換取空間,以距離換取金錢,希望以較長的通勤或開車時間,
換取較大的居住空間,如今開車族卻因為高油價,得不償失。要交通方便住宅因此,現在最新的購屋策略,

第一要「回歸大眾運輸工具周邊來購屋」,房子只要周邊有公車站、捷運站或是火車站都好,藉由這些大眾運輸系統,
使用悠遊卡八折優惠及公車轉乘優惠,一個人一天通勤費用不超過100元,比開車省錢多了。

第二要「選擇有點遠又不是太遠的捷運住宅」,由於捷運站周邊房價多半已高,用步行或騎腳踏車接駁,除了省下油錢,
多運動也可消去一身脂肪肥肉,當然更可有效減輕荷包的支出。購屋族經常受到「離捷運只有幾公尺距離」的廣告宣傳影響,
這也是中古屋拉高房價的賣點,所以聰明的購屋族反而要逆向操作,那就是同樣逐捷運而居,選擇「捷運出口1,000公尺以外,但步行仍可到」
的捷運第二圈房屋,雖然每天要早10分鐘出門,但較低的預算仍可享受到捷運的便利。要離捷運遠近適中舉例來說,
台北市捷運站旁套房500萬元與離捷運站1,000公尺外同樣大小的套房300萬元比較,省下200萬元,以年利率3%,本利攤還20年計算,
每月負擔就差了11,000元;每月上班22天,平均每天賺500元,來回路程走路30分鐘,換算時薪為1,000元,一般社會新鮮人,
每月薪水3萬5,000元,平均時薪才200元。試想每天上班的時薪都沒有走路省下的時薪高,走走路還可以賺錢,何樂而不為。

此外,選擇捷運末端站也是一個好策略,通勤時間其實增加不多,房價卻省下很多,根據信義房屋調查,目前已通車的捷運線當中,
淡水線民權西路站到淡水站,公寓每坪房價差距22萬元,大樓價差16萬元;中和線古亭站到南勢角站,每坪省下約25萬,
新店線中正紀念堂站到新店站,每坪省下近一倍;木柵線大安站到木柵站,每坪房價可省13至22萬元不等。
且以中和南勢角站來說,到市中心的古亭站只隔了4個站,每坪房價卻省下近20萬,可說是目前台北捷運路網中最具經濟效益的捷運末端站。

要找巷弄內中古屋第三要「喜舊厭新」,高油價時代,建材也跟著漲,許多新房子開價都比中古屋貴上一倍以上,
所以回頭考慮市區巷弄內的老房子,會是不錯的選擇。不過由於市中心的電梯華廈價位較高,從中古公寓著手會更符合購屋族的預算,
同樣有極佳的生活機能,公設比更小,實際使用空間也較實在,只要藉由裝潢重新為老屋改頭換面,在不增加購屋壓力下,
一樣可以住得舒服又便利。若以單價28至35萬元計算,目前北市市區的20至30坪住宅成交總價約在650至800萬元之間,
以雙薪家庭的每月平均薪水約8萬元來看,三分之一拿來繳貸款,可月付2萬8千元房貸,以房價八成貸款、房貸利率3.16%、20年期的條件計算,
買總價700萬元的房子絕對綽綽有餘。另外,捷運土城線沿線站區如海山站、土城站、永寧站等周邊房價,中古公寓的平均單價區間為12至16萬元,
成交總價約為400至500萬元,還可享受到大樓三房的空間,對與父母同住或有子女的雙薪夫妻而言,也是可負擔範圍內的購屋優選。

要找人分攤房貸重擔最後第四要,就是「找人分攤房貸」,劉小銘今年才28歲,就在新店七張站附近買下一層800萬元的公寓,
家人連存款總共自備款200萬元,打算把30坪的空間隔出五間套房自己當房東,一個月光收租就有3萬3千元,不僅繳房貸剛剛好,
一間自住還省下租房子的花費,讓他直呼賺到了。

吳銘鴻認為,目前的房地產市場仍處於物價續漲的疑慮未除、三通直航的政策利多實質效益尚未兌現的狀況,短期內房市熱度回溫不易,
一般住宅市場也逐漸偏向買方。對於有意購屋的民眾,不妨把握這「三不」及「四要」的購屋策略,控制好房貸預算,擴大搜尋區域及預算範圍,
才能跟油價說拜拜,打敗高通膨及高利率的壓力,輕鬆晉身有殼族。

主題: [房地產]刺激房市虛晃一招 假客戶、假紅單猖獗
作者: supercall三月 17, 2009, 07:55:29 pm
刺激房市虛晃一招 假客戶、假紅單猖獗

(劉映蘭報導)
氣不佳、房市低迷,建商為了提振買氣,竟然出現「假客戶」、「假紅單」等銷售方式;在這次消保會的抽檢中發現,
沒有實際成交的案例遭建商灌水,以刺激消費者趕緊下訂,消保官也提醒消費者特別注意。

預售屋整棟大樓外貼著一張張紅色寫著「售」即將出售的房子,但當民眾詢問時卻發現這戶已經售出,
消保會在抽查預售屋時也遇到這樣的情形,不然就是製造房屋銷售熱絡的「假客戶」假象吸引消費者下訂。
消保會指出,像這樣的銷售手法在房市觀望氣氛濃厚的現在更為常見,消保官莊惠媛說,比如說有建商400多戶只賣出100多戶,
卻有很高的成交數,消保官會質疑這是一種為了刺激消費者購屋的行銷手法,消費者要洞悉。

此外,消保會也提醒,購買預售屋時銷售現場一定要看到「建造影本」「建造執照核准圖」
以各地消保官抽查結果發現,台北縣、桃園縣和台南縣最嚴重,分別有5個和4個建案沒有放置「建造執照核准圖」。


主題: [房地產]不想阿飄當鄰居 清明後看屋就對了
作者: supercall四月 07, 2009, 11:25:59 pm
不想阿飄當鄰居 清明後看屋就對了

清明除祭祖外,對於想買屋的人來說,最好可趁清明後去看屋,房仲業者表示,民眾一年掃墓一次,這時去看屋,
最能看清楚窗戶對面的山頭,是否有「好鄰居—阿飄」住著,如果很介意,最好別買,但對不介意的民眾,就是砍價的利基。

中信房屋行銷部副理江龍名表示,一般可以看到山景的房屋,在看屋時,建商、房仲有時不會說得那麼清楚,
到底房屋對面山頭可以看到什麼景觀,但在清明後,大家掃墓、除草,山頭上有什麼景觀,這時最能一目了然。

江龍名指出,尤其是想買高樓層的民眾,多半很介意房子看出去會是一片墳墓,清明後最好能再去看一次,
萬一對面山頭的景觀真是一群不食人間煙火的「好朋友」,就該審慎評估自己是否能接受。

若是不能接受,最好早早打消念頭,如果可以接受,但看出的景觀不優,也是跟屋主談判議價時,一個很好談判的籌碼。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,買屋是一生大事,但如週邊有墳墓、殯儀館等嫌惡設施,對有些人來說,
會認為住起來不是那麼安心,若不介意的人,也需考量後續轉手,對房價是否會產生負面影響。

徐佳馨表示,中古屋可以觀察週邊是否有此類「阿飄鄰居」,預售屋由於不少位處新開發的地區,最好到建案的大看板後面去看清楚,
因為某些個案會將這些嫌惡設施用大型的看板遮起來。

同時,也要記得到預售現場、該棟樓屋頂制高點看看,尤其是選擇山坡或山邊的住宅,因為房屋面向不同,
是否能看得到墳墓堆的房屋,房價也會有些許落差。

若未來住家只有一條主要出入道路,也建議在清明前後走訪探勘,避免買了以後發現有不妥之處,對心裡造成影響。

江龍名認為,想要避免與嫌惡設施為鄰,實地勘查是不二法門,應該勤於走訪,了解環境實況並詢問鄰近商家、攤販,
往往有意想不到的結果。而嫌惡設施鄰近的房屋,在既存設施短期內不易改變前提下,環境品質不佳再加上轉售困難,
一般行情不好,想購買的消費者最好多加考量。
主題: [房地產]內湖捷運將通車 購屋堅守三不原則
作者: supercall五月 09, 2009, 03:48:33 pm
內湖捷運將通車 購屋堅守三不原則

 捷運內湖線將在下(6)月全線通車,因此內湖區房屋在此利多帶動下,交易量即有明顯成長跡象。
房地產專家指出,想要在內湖逐捷運而居最好謹守「不看、不聽、不遠」的三不政策,如果是想逐捷運找金雞母店面,
最好看清捷運站出口方向及人潮出入動線,可能產生的陰陽面效應,才不會做出錯誤的抉擇!

  根據台北市地政處的統計,三月份全市建物買賣移轉件數較二月成長了四成四,十二個行政區都出現或多或少的成長,
其中內湖區不但是回復交易量最大的行政區,單月交易量成長率更高達117%,也是單月成長率最高的地區。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示,近幾個月內湖區的房市交易轉趨活絡,除了跟整體市場氛圍轉趨樂觀有關外,內湖捷運通車日程越來越近,
也起了帶動效應,只是內湖捷運線是屬高架捷運,所以民眾在該區考量捷運住宅時,要以木柵線的經驗為鑑,要謹守三不政策「不看、不聽、不遠」的原則。

  張欣民解釋指出,這裡所謂的三不政策,「不看」就是住家不要直接看到捷運高架,特別是二、三樓住家的視野直接被高架捷運給擋住,要不是居家毫無隱私可言,就是要常常緊閉門窗,並拉下窗簾,影響通風採光,對房價無任何加分作用。「不聽」是指在住家室內不要聽到捷運經過的噪音,高架捷運班次多、噪音又大,所以如果選購住宅太靠近捷運經過路線,白天夜晚都不得安寧,民眾對捷運住宅最佳的地段選擇就是「一巷住宅」,與捷運站有點距離但又不會離太遠,真正符合第三不「不遠」的原則,以捷運站方圓五百公尺以內,為最佳選擇標的。

  不過,如果是想在內湖捷運站周邊,找個金雞母店面投資,張欣民表示,由於事關店面的生機及商機,因此購買店面的考量點,
就與捷運住宅完全不一樣了,其原則就只有一個,那就是要越接近捷運站越好。而且高架捷運站的設計都只有單一一個出口,所以在店面選址時,
一定要認清捷運出口是開在哪個方向,將來人潮又會往哪個方向走。以木柵捷運的經驗來看,若捷運出口是設在馬路右邊,
左邊的街面就很容易成為商圈陰陽面中的陰面,人潮不容易流到左邊,店面商家也就不容易存活下來,直接衝擊到店面的租金及售價,所以不得不慎。

主題: [房地產]四類媽咪購屋 規劃大不同
作者: supercall五月 10, 2009, 05:48:48 pm
四類媽咪購屋 規劃大不同

溫馨的母親節來臨 006,口袋富足的媽咪最快樂,女性社經地位提升,分擔家計及購屋能力也顯著提升,而除了傳統的定存、跟會等理財規劃之外,買間好房子更可長期累積資產。專家建議,四類媽咪族群,可制定不同購屋規劃:


一、銀髮族媽咪注重電梯大樓:太平洋房屋副總經理李珠華認為,保本、安養是銀髮媽咪的理財重點,而買間有電梯的房子,針對高齡、行動不便的媽咪族群,購買或投資電梯大樓產品,且有管理員照顧居家安全較佳。

二、新手媽咪注重交通便利的市郊:新手媽媽可以購買「自住屋」為主,也就是注重需求及實用面的房子。新手媽媽由於經濟剛起步,通常可供運用的資金不太充裕,住宅區位可考慮市郊、交通便利之處,住房格局約2房至3房即可。

李珠華提醒,有穩定收入的新手媽咪購屋時,應衡量自己的需求與經濟支付能力,若需要獨立支付房貸,貸款約占所得的30%,而自備款愈是充裕,愈能減輕生涯規劃或工作生變的負擔,因此建議新手媽咪,一定要將房貸可能斷炊的風險考量進去。

三、富媽咪注重學區:李珠華說,這類媽咪雖具經濟基礎,可能因面臨孩子的教育問題,換屋或購買第二間房子時,一定要將交通及學區條件納入考量,例如捷運附近的黃金屋,就是較恰當的選擇,若周邊有公園綠地,能讓孩子有充分的活動空間更佳。

四、新奇媽咪注重增值潛力:熱愛新奇生活的新奇媽咪,喜愛投資房子,則可依「投資理財」的角度規劃,買屋收租應考量未來增值及出租的難易度,並顧及貸款利率的變動風險,甚至要注重客源屬性,才不會遇到麻煩的房客卻請不走。


主題: [房地產]買房子 公設比要精算
作者: supercall六月 09, 2009, 07:02:54 pm
買房子 公設比要精算

您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎?房仲業者建議,對於一般市井小民,買屋前一定要精算公設比,以免白花錢買公設面積。

太平洋房屋行銷部表示,對金字塔頂端的有錢人來說,買豪宅,價格不是主要的考量點,公設比及虛坪有多大也不是問題。以台北市大安區知名豪宅,
開價每坪130萬元左右來說,扣掉至少三成的公設比,實際單價可要接近200萬元,對這些豪宅買主而言,價格事小,能不能彰顯身分才是重點,
但對升斗小民,卻不能不錙銖必較。

94年7月1日建築法規新制開始實施之後,規定8樓以上大樓須設兩支樓梯(如果是雙併規劃,同層兩戶等於每戶須負擔一支電梯、
梯間空間及一支樓梯),使得房屋公設比率一下子增加3%至5%不等,平均下來每坪單價相對增加。

未來民眾買預售屋,大樓公設比幾乎無法低於30%,公設比35%的房子會變得很平常,買1,000萬元的房子,等於有350萬元都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。 010

一般來說,樓層愈高,公設比也愈高;而電梯大樓小套房的公設比通常會更高,基本上從30%起跳。
太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出,因為不婚族增加,小宅的成交比也日趨加重,而套房的公設比往往高於一般產品,大多超過30%,甚至達40%,
買10坪套房,如果公設比高過30%,實際可使用面積只有6、7坪左右,所以買套房時斤斤計較是必要的。 015

那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢?住商不動產企研室主任徐佳馨說,如果買的是中古屋,因為實況交屋,只要目測室內坪數大小,
和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數,即可看出公設面積比率,較不會吃虧。

鄭國英分析,一般來說,中古公寓並不是真正的「零公設」,5樓的公寓房子,包括大、小公設比約5~12%左右,
屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

太平洋房屋建議購屋人以權狀建號,至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖,再對照房屋現狀,真正的主建物面積立即一目瞭然。

鄭國英分析,若是7樓電梯住宅,公設比大約為12%~20%;10樓到12樓約為20%~22%,至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25%~30%左右,但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高達35%以上。 014

永慶房屋商仲部協理黃增福表示,因為房屋屬於高價商品,若購屋者購買每坪單價為50萬的房子,每多1坪公設面積,
對購屋者來說就是增加50萬購屋成本。
所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值,
否則一般上班族購買了公設比過高的房子,只是徒增購屋成本,相當不划算。 008
主題: [房地產]國宅地點好價格低 購屋第一選擇
作者: supercall七月 17, 2009, 11:08:03 pm
國宅地點好價格低 購屋第一選擇

在台北上班的張小姐,最近有購屋的打算,因為考量國宅地點好、價格又比一般住宅便宜,因此第一次買房子就希望能買到國宅。

由於北市很多國宅都蓋在菁華地段,不僅交通便利,還有中庭綠化的生活空間,因此成為許多購屋、換屋者的優先選擇,
尤其捷運內湖線通車後, 019大直內湖附近的國宅更是水漲船高,平均房價上漲一到兩成。

根據國宅條例規定,國宅兩年後就可自由買賣,因此北市國宅的行情價格,已經比兩年前高出許多,其中又以大湖國宅、基河國宅,
以及成功國宅的漲幅最多,平均上漲10%到15%,每坪25到45萬不等,有學者認為,房價目前仍處於高點,與其政府推出兩千億優惠房貸,不如擴大無殼蝸牛的租金補貼。

學者認為,政府應重新檢討國宅政策,把社會福利概念列入考量,而行政院也正積極研議住宅法草案,不再興建國宅,未來將結合民間資源,成立「住宅基金」,用住宅補貼方式,去幫助真正買不起房子的弱勢家庭。


記者賴淑敏張梓嘉台北報導


主題: [房地產]颱風後買房 4撇步保權益
作者: supercall八月 10, 2009, 09:35:26 pm
颱風後買房 4撇步保權益

工商時報【馬婉珍/台北報導】

莫拉克颱風過後,屋況瑕疵無所遁形,正是購屋人檢視房子的好機會。除了可了解購屋區域是否有淹水疑慮外,也可針對屋內滲漏水、
房屋周邊生活機能等瑕疵,向屋主爭取議價空間。

專家提出四大撇步,為自身權益把關:

一、下層機械車位是否淹水:崔媽媽基金會指出,喜愛電梯大樓的民眾,可到樓下停車場觀察是否嚴重積水,若是機械車位,則應檢視下層車位淹水現象,因為使用機械車位要負擔較高的維修費用,若每遇颱風就淹水,不但更加提高維修率,屆時恐連愛車也不保,入住後將成為長久的困擾。

二、屋況本身滲漏水瑕疵:根據內政部地政司的統計,「房屋漏水」問題一向是購屋糾紛之首,為了避免入住後,遇到梅雨季或颱風天,便造成「屋外下大雨、屋內下小雨」的漏水窘境,影響居住品質,有巢氏房屋建議,應仔細觀察內外牆面,是否形成水漬、發泡或油漆剝落等現象。此外,有些屋主為了增加房子的賣相,會重新粉刷牆壁、掩飾漏水痕跡,民眾更應利用颱風過後看屋,並以手觸摸牆壁,感受是否有水氣滲出。

三、仲介人員服務態度是否積極,應慎防延後帶看、不願配合看屋:東森房屋提醒,颱風過後打通電話請仲介人員安排看屋,除可感受服務態度,同時也可從言談中觀察仲介人員是否有故意拖延、不願配合看屋的情形,可主動詢問屋況或選擇其他品牌仲介人員服務,為自身權益把關。

四、周邊生活機能是否儘速恢復正常:若真的很喜歡該區域的房子,購屋人在颱風過後,可觀察該區域是否能儘速恢復正常作息。東森房屋指出,假設該區域的路樹倒塌、或大型垃圾清運等處理,都要拖上一個禮拜之久,甚至周邊店家也未儘速恢復正常營業,那麼生活品質將大受影響。

此外,台北市民眾若耽心該區域的排水系統狀況,有巢氏房屋建議民眾上「台北市積水查報網」,查詢該區域周邊近年的淹水次數、積水深度等,可藉此了解購屋區域的排水系統。


主題: [房地產]買屋賣屋都怕漏 豪雨後大體檢
作者: supercall八月 10, 2009, 09:39:27 pm
買屋賣屋都怕漏 豪雨後大體檢

記者林美芬/專題報導

莫拉克颱風連續兩天的強風豪雨,又讓台灣受傷慘重,而每次大雨過後,都是檢視房子是否漏水的好機會。專家建議,買方可趁著風雨變小之際,趕快去檢視房子及房子周邊的小環境,可以看到災後的環境真相;賣方部分,如房子有滲漏問題,要趕快修繕改善,以為房子保值,並減少交易糾紛。而租屋的民眾,檢視自己的租屋合約,除非是另有修繕契約,否則,修繕費用是可以抵扣房租,專家提醒民眾,不要忽略了自己的權利。

這次莫拉克颱風帶來強風豪雨,災情還在統計中,但有部分地區已經隨著颱風離去而雨停,台灣房屋不動產研究室副理江怡慧建議,購屋民眾豔陽天看屋外,也可以選擇在天候不良的日子,詳細觀察房屋有無瑕疵,如:是否有漏水、排水不良或是淹水等情況。對可能售屋的屋主來說,若能提前發現滲、漏水的情形,也可以早些進行房屋整修,以保持良好屋況,將來有機會可以賣個好價錢。即使沒有受到淹水肆虐地區的一般居民,也正可利用大雨過後,檢視住家是否有漏水問題,並進而改善修繕,亦有助於維持良好的生活品質。

常見滲漏 檢視屋頂牆壁窗台

一般居家環境常見的滲漏水情況,可分為屋頂滲漏水牆壁滲漏水,以及窗台滲漏水共三種。
屋頂滲漏水通常起因於裂縫或接合不良,牆壁滲漏水則是因為裂縫所引起,而窗台滲漏水則肇因於鋁合金窗框與水泥牆壁無法密合。從外觀看起,如外牆是否出現變黑發霉等情況,或是產生壁癌。接著就是看地板邊緣、牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋處,在連續大雨時,發現有不平整的隆起、發泡、水漬或是撫摸牆壁有潮濕的水氣、長霉現象,甚至是油漆剝落的情況,八成都是漏水造成的。

交屋時,購屋者自行「試水」測試防漏效果,在浴室放入四、五公分高的水量後,一次流放,等七十二小時,看看是否有水從壁面滲出,若有,則可要求重做防水層。除了自住空間之外,公共設施部分如地下室、樓梯間等位置,也是檢視有無漏水的重要區域,而且由於是公共設施,由全體住戶所共同維護,可以很容易看出來是否漏水。

租屋修繕 房東理應負擔費用

另外,江怡慧提醒,如是租屋民眾,因為下雨的關係,造成租屋處需修繕時,應由房東負責修繕,除非另有訂定,否則,租屋族可依民法第四二九條第一項規定,若租賃契約未約定由承租人修繕房屋,出租人應負責修繕房屋,修繕房屋之費用理應由房東負擔。

不過,出租人應負責修繕租賃物時,承租人最好先行以口頭通知出租人前來修繕,如果出租人受通知後,仍不在相當期間內予以修繕的話,承租人才可以自行修繕,此時始可自應繳的租金中扣除修繕費用,但承租人自行修繕的品質,應該以能恢復原來供使用收益的程度為限。當修繕完成以後,應通知出租人同時附上費用單據影本,並表示抵付下一期租金。
主題: [房地產]三招為中古屋加值
作者: supercall八月 15, 2009, 08:31:08 pm
三招為中古屋加值

工商時報【曾萃芝/台北報導】

想要房子賣個好價錢,除了地段要好、生活機能要充足外,室內屋況的好壞也是影響房價重要的因素,房仲業者就建議,適度的改善室內屋況,花少少錢就可以替房屋提昇大大的價值,更可拉高房屋賣相。

房仲業者表示,想要讓房子賣個好價錢,可從改善屋況以下三步驟開始:

第一步:去蕪存菁。21世紀不動產行銷部曹若琪表示,將家中不需要雜物丟棄,像是樓梯間的紙箱,年久失修的腳踏車或是堆滿灰塵的舊鞋,最好先清除,家中或是樓梯間不必要的雜物,會影響視覺的空間感,也會阻礙於生活動線,當然看屋者的觀感也大打折扣,同時也會反應在房價上。

第二步:汰舊換新。太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,建議將家中照度不明燈泡換掉,並將損壞的傢俱丟棄,而不合時宜的舊式電燈開關,也可以花點小錢換成現代而新穎的控制器。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,老舊傢俱或是陳年設施,會因為屋主久住習慣而不自知,這時候可以請第三者提供意見,適當將家中老舊的設備或傢俱淘汰更新。

第三步:洗心革面。中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,賣屋前最好將室內漏水、壁癌的問題解決,再將牆面重新粉刷一遍,另外,浴廁、樓梯間,都要重新打掃清洗乾淨,房仲業者表示,維持屋況的整潔與乾淨,是取得買方第一眼好印象的重要關鍵。

另外,曹若琪說,現代許多人會在家中養寵物,而寵物都會通常都會產生特殊的氣味,對於屋主而言可能沒有發覺,但是對於沒有飼養寵物習慣的人而言,特殊的氣味很可能是買方卻步的原因,所以也要設法消除飼養寵物的異味。

曹若琪強調,提高房屋賣相,不一定需要花大錢重新裝潢,掌握室內屋況整齊、清潔、明亮三大原則,一樣可以賣出不錯的價錢。 004


主題: [房地產]「室內2坪是樓梯」 破建商灌水花招
作者: supercall九月 05, 2009, 09:51:02 pm
「室內2坪是樓梯」 破建商灌水花招

由於建築法規的更改,目前新蓋大樓的公設都在25%到30%,豪宅產品更不用說,有的高達4成左右,以帝寶為例,每戶超過1億4千萬,公設比將近30%,算下來,光是買公設就花了4千多萬;不過,建商為了讓房子更好賣,還常常將小公設,也就是公用樓梯的坪數,或者是車位車道灌水成室內空間,帶您一一破解建商的灌水花招。

來看看公設灌水,建商有哪些花招。房仲業者吳竹武:「如果以這間來講的話,它(樓梯)一半的部分,大約2坪左右,是歸我們這一戶持份,可是它事實上(謄本裡),並沒有表現出來,主建物25坪,可是事實上已經包含了這2坪,這是只能作通道,不能做室內來使用。」

拿出「地政事務所」登記的建物測量成果圖,和實際測量出來的室內格局來看,大門口的這一長條不見了,變成了公用樓梯,長乘寬算一算,再換算成坪數,相當於2.5坪,被灌水成室內空間。吳竹武:「老實講這2坪,就已經100多萬了,一台進口的房車了。」

不僅如此,連車位加車道都算是公設,如果沒買車位肯定虧大了!另外包括了無頂蓋的露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園、人行道,都不能算是公設之一,只是這些,豪宅就佔了絕大部分。

以帝寶為例,每戶總價1億4千萬起,公設比高達將近3成,光是買公設,每戶就花了4千多萬,足夠一般民眾買3、4間中古屋了,倒是已經有10年以上歷史的電梯大樓,感覺相對划算,因為公設比大約在2成,至於一般5樓以下的30年公寓或是透天住宅,公設比更低,只有10%以內。

房價越來越高,如果花大錢買了一堆公設,實用性如何,消費者可要自行考量!


「陽台300萬」公設亂灌水 監察院糾正

你一定沒想過,買房子的公設比可能失真!因為監委發現,建商會把用不到的雨遮陽台也算進去室內空間。以台北市大安區一棟新成屋為例,6坪陽台、雨遮5坪,以每坪50萬計算,民眾等於買了300萬雙B轎車,停在陽台上,監委已經提案通過糾正內政部,長期漠視相關營建法規,才會讓建商有機可趁,將坪數灌水。


房仲:「大概33設,以新房子來講,4年屋,這個算正常。」

房仲推薦,這個房子看了也好喜歡,再來就要檢查權狀,雖然白紙黑字卻不一定好懂,翻譯一下,主建物,15坪就是你住的室內空間,0.4坪附屬建物,是很難發現的外推陽台,和小到看不見存在的雨遮,而7.75坪的公共空間涵蓋最廣,空中花園、大廳和進出的樓梯走廊,總共買到23坪,公設比佔了33%。

但你注意到了嗎?陽台和雨遮是算在室內空間,如果用不到,就等於灌水住宅坪數,像這種氣派豪宅,偏愛超大的造景遮雨棚,動輒5、6坪,但卻用不到,鐵定虧大了。

監察委員程仁宏:「在戶外的陽台有6坪,平均1坪50萬,就是300多萬一部賓士車,停在陽台上。」

誇張舉例,就是這一份大安區的建物登記,房子總面積近79坪,主建物42坪,美化卻不實用的6坪陽台、5坪雨遮,把它算進去公設,坪數居然超過主建物一半,對買主來說實在太不划算。程仁宏:「內政部不斷放寬建築法規,顯見傾向業者對消費者不公平,已經通過提案糾正內政部。」

監委舉發內政部,漠視營建法的修訂,才會讓用不到的陽台雨遮,卻算在主建物裡誇大坪數,緊盯被糾正的內政部,勇敢對抗建商財團,不讓民眾買屋成了冤大頭。
主題: [房地產]新屋議價訣竅 專家:看瓦斯調查表
作者: supercall九月 05, 2009, 09:58:38 pm
新屋議價訣竅 專家:看瓦斯調查表

監察委員日前針對內政部放任建築法規混亂、建物坪數計算不利消費者,提出糾正;內政部則表示,會著手改進相關規定。不過消費者最關心的還是如何買到相對便宜的房子。

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰在接受央廣「福爾摩沙日誌」節目專訪時建議,中古屋市場如果議價空間大,表示市場走下坡,是消費者買屋時機。至於新成屋是不是有議價空間,除了晚上看燈亮戶數外,可以看瓦斯公司的度數填寫表;如果實際住屋率不高,議價空間相對提升。莊孟翰說:

『(原音)現在瓦斯公司都會貼一張表格,有打勾表示有申請使用,就是有人住的,就可以知道空屋有多少。比方100戶才住進30戶,表示投資客多,實際沒有進住,交屋的時候(房價)就有下跌趨勢。』


優惠房貸不續辦 四大要點聰明貸

根據中信房屋第二季宅指數,針對近期內無購屋意願的受訪者,進行了解發現,有超過四成(41.9%)消費者,會因為「行政院優惠房貸」而提升購屋意願,顯示優惠房貸與消費者購屋意願息息相關。

  不過行政院今(98)年4月中旬增撥2,000億元優惠房貸,已經全數用罄,內政部也宣布不再續辦,消費者該如何規劃貸款方案,為自己的荷包精打細算?

  中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,消費者對於房貸需求,不外乎就是希望貸款成數越高越好,利率越低越好。因此建議購屋族把握「善用身份」、「仲介牽線」、「善選標的」、「貨比三家」四要點,就有機會和銀行申請到最有利的房貸專案。

「善用身份」:
  購屋人是否有足夠的還款能力,以及過去的信用評等,是銀行核貸的重要關鍵。若有穩定的持續性收入,且連續性的工作年資愈長,銀行則界定為有較為良好的還款能力。
  例如:建築師、會計師、律師、醫師、藥師、公立學校教師、私立學校教師、公務人員、金控公司、銀行正式職員等身分的購屋人,相對容易申請到較佳條件的房貸方案,因此若夫妻其中一人職業為上述其中之一,不妨利用這項優勢購屋申貸。

「仲介牽線」:
  透過中信房屋的購屋人可享有特定條件的房貸方案,且銀行估價即為合約上的成交價格。目前中信房屋和中國信託以及玉山銀行兩家銀行配合房貸專案,若消費者身份為軍官(上尉級以上)、公教人員或上市上櫃公司、天下雜誌前100大金融業、前500大服務業、前1000大製造業等年收入100萬元(含)以上正式員工,則可享有三段式利率1.5%~2.05%或一段式1.86%的優惠利率,且可貸至八成。
  而玉山銀行針對信用良好的購屋人,則提供1.93%~2.40%利率方案,申貸成數可達7~8成,對於沒有自行往來銀行業務的購屋人,則可多加利用。

「善選標的」:
  購屋人必須謹慎考量購買標的本身的優劣條件。影響銀行的鑑價與貸款成數多以物件座落的地段、屋齡、周邊生活機能與是否有嫌惡設施等因素為主,有些坪數小的套房產品,因轉手轉手不易,即使是位於精華區,銀行普遍的接受度仍然不高。

「貨比三家」:
  政府優惠房貸的超低利率已成歷史,有購屋需求的民眾,不妨先比較各家銀行的利率水準。如果本身有常往來的銀行,也可把握機會商議,普遍來說,目前各家金融機關提供的階段式利率多為1.8~1.96%(前半年)、2~2.5%(7~24個月),3~5%(第三年起),消費者應評估自身資金實力,來選擇階段式或一段式的利率方案,應多花些心思時間比較,千萬別跟自己的荷包過不去!

  胡佩蘭舉例指出,日前有一對新婚夫妻客來不及搶搭優惠房貸潮,仍然貸到房價的八成五,並享有1.7%一段式超低利率優惠。
  購屋族只要能把握「善用身份」、「仲介牽線」、「善選標的」、「貨比三家」四要點,即使不靠政府優惠房貸,也能精打細算申請到最適合自己的房貸方案。


主題: [房地產]山坡選宅3原則 開車上坡都吃力 最好別買
作者: supercall四月 29, 2010, 09:49:54 am
山坡選宅3原則 開車上坡都吃力 最好別買

中國時報【王莫昀/台北報導】

國道三號發生走山事件後,勾起大家對山坡住宅的危機意識,房仲業者、代銷業者多表示,近日有意購置山坡地住宅的民眾對山坡地安全性詢問明顯增加,甚至有預售建案傳出已下訂客戶退訂。想要購買有山有水的山坡地住宅,又擔心自身安全問題,業者提出三大「趨吉避凶」法門。

太平洋資產管理總經理張欣民說,山坡住宅不是不能買,但要仔細挑選,購屋人可依循三個簡單原則,判斷山坡住宅的安全性。

第一個準則是坡度。若開車看屋時,覺得路坡度大到汽車都有點吃力了,最好別考慮此區的物件。其次,可觀察水溝、看看落石狀況,若落石多,也很不妙。第三,要觀察擋土牆是否龜裂。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣表示,擋土牆在四公尺內都還可接受,要是高過六公尺,甚至十公尺,就得小心了。一般良好山坡地工程規畫,大多採分段、分階設計,以減少每一階高度。另牆背土壤坡度達六○%以上也太過陡峭,較易產生災變

房子是否距擋土牆太近?業者指出,除非有其他安全防護措施,房屋建築的任何一個牆面與擋土牆間應保持擋土牆高度一半以上的距離,才符合長期安全的需求。

信義房屋不動產企研室研究員李健銘指出,民國八十六年林肯大郡事件發生後,政府全面修訂山坡地開發規範,以往俗稱老丙建的大規模山坡地開發案已比較少見。民國八十七年以後的山坡地建築開發管理也較為完善,因此以後完成的山坡地住宅較無安全疑慮。

經濟部地調所長林朝宗說,順向坡最好不要興建建物,開道路經過順向坡是不得已,否則道路無法開通,但建物可避開興建。建築物永久豎立在順向坡上,若防護工程沒有切實維護,容易危及居民安全。

主題: [房地產]未依新制疑灌虛坪! 內政部公布8建商
作者: supercall五月 05, 2010, 11:51:25 pm
未依新制疑灌虛坪! 內政部公布8建商

內政部4日,公布8家未按規定採新制契約,分開計價的建商名單,包括京棧、鉅源、巨林、宇登、凱歌堂開發、寶庭、禹陽、群力等。

這8家建商提供給消費者的空白契約,並沒有將主建物、附屬建物、共有設施分開計價,有「灌虛坪」的嫌疑,內政部限期改善,未來如果發現建商沒有依照新制和消費者簽約,最高可罰新台幣150萬元。
主題: [房地產]現在買房太蠢 「宅神」朱學恆樂當租屋族
作者: supercall五月 10, 2010, 10:50:26 pm
現在買房太蠢 「宅神」朱學恆樂當租屋族

台北市中古屋持續飆漲,比半年前還貴將近7萬,就連被稱為宅神的名作家朱學恆,也直呼買不下手,寧可租房子。他位於中山區的住家,首次在東森財經新聞曝光,他笑稱,一個月2萬5的房租,比起辛辛苦苦繳40年房貸買破爛中古屋,實際多了!

哪有人的客廳連電視都沒有啊!原來這就是朱學恆的新家,首次在鏡頭前曝光。他位於中山區的3房華廈,少了奢華裝潢,取代的是簡單樸實陳設,儘管有了妻小,朱學恆樂於當無殼蝸牛一族,月繳2萬5千元房租。朱學恆笑說,「台灣整體人力資源跟薪水在往下走的時候,房價怎麼可能往上漲,房價就算往上漲,你怎麼可能蠢到要去買這樣逆勢(走向)的房子,你要把你一輩子投注在這裡嗎?」

政府喊出打房後,大台北房價好像要跟政策作對,一路狂漲。台北市中古屋價格半年內,飆到每坪45萬元,漲幅高達1.7成,相較於租屋行情價,一坪700多元,10年來不漲反降。假如買間台北市30坪中古公寓,少說1300萬起跳,利息加本金,每月大約繳6萬,反觀租房子每個月2萬多就搞定,省下4萬活用資金,也難怪高達3成原本計畫買屋的民眾,遲遲下不了手。

朱學恆寧以租代買的例子比比皆是,政府打房毫無成效,寄人籬下的無殼蝸牛,看到水漲船高的房價,也只能搖頭興嘆。
(新聞來源:東森新聞記者呂綵芯、于家豪)


主題: [房地產]18處危險山坡地社區 購屋地雷
作者: supercall六月 02, 2010, 09:27:37 am
18處危險山坡地社區 購屋地雷

中國時報【管婺媛、朱芳瑤/台北報導】

內政部昨公布全國山坡地住宅社區「體檢報告」,全台共四百八十個社區列管,其中列為需限期改善的A級社區共十八處、需持續監測的B級有八十三處、需注意維護的C級有三百七十九處;其中,北縣有九處住宅社區列為A級,數目最多。但內政部為「避免住戶恐慌」,未公布列入管制之山坡地社區名單。

不過,一般消費者購屋如何取得山坡地住宅體檢資訊呢?內政部營建署回應表示,限於政府資訊公開法的規定,除了與建物安全有「絕對關係人」資格的社區居民外,其他消費者或仲介確實無法得到詳盡安全勘察資料或列管名單;對此,內政部長江宜樺昨晚特別強調,因為相關措施才剛宣布,所以地方服務窗口的承辦人員仍不清楚,未來將協調包括仲介或欲買房屋土地的消費者,都可以通過營建署公布之網站去電查詢相關資料。

避免住戶恐慌 官方不公布名單

消基會董事長謝天仁表示,山坡地住宅檢測結果應做到資訊透明化,即便政府有其他考量,不大肆公布,也要提供民眾便利的查詢管道,或要求房仲業者、屋主,於房屋權狀上揭露相關資訊。

內政部長江宜樺昨天舉行記者會公布「山坡地住宅社區全面體檢結果」,江宜樺表示,雖然林肯大郡也屬A級,但以目前的分級標準來看,目前勘查的四百八十個山坡地住宅社區「沒有一個屬於依法勒令停止使用」的層級;為避免引發住戶不必要恐慌,內政部將不主動對外公布其他未達勒令停止標準、但列入後續追蹤改善的社區名單。另外,目前營建署也正與消保會與相關單位協調,希望透過定型化契約中將危險山坡地住宅等同海砂屋來著手,以保障消費者權益。

江宜樺:可透過營建署網站查詢

報告中,被劃為A級者,屬於有危險之虞,需依法限期改善與監測,必要時,地方政府可代為介入。目前台北縣有九個社區被列入A級,台中市有三處次之,桃園縣則有兩處,另外基隆市、新竹市、苗栗縣、高雄縣各有一處。被列為B級者,由地方政府通知該社區管委會或管理負責人、建物所有權人加強監測;列為C級者,地方政府須通知社區管委會或管理負責人、建物所有權人注意維護,自行檢視設施狀況。
主題: [房地產]買屋糾紛 凶宅及漏水最常見
作者: supercall九月 18, 2010, 12:19:24 pm
買屋糾紛 凶宅及漏水最常見

(中央社記者林沂鋒台北18日電)大台北地區上半年買屋糾紛前3名分別是「隱瞞重要交易資訊」、「房屋漏水」及「契約審閱權糾紛」。其中「隱瞞重要交易資訊」最常見就是凶宅隱匿不報。

根據最新內政部地政司不動產交易科公布民國99年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計,以「隱瞞重要交易資訊」比率最高,有38件,占上半年購屋糾紛總件數281件的13.5%;其次為「房屋漏水」,上半年共有36件,占12.8%。排行第3的「契約審閱權」糾紛有28件,占10%;再次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」,分別居糾紛的第4與第5名。

住展雜誌表示,時有所聞的凶宅買賣糾紛,屬於「隱瞞重要交易資訊」,說穿了是少數房仲人員為了順利成交,刻意避而不提。對於凶宅與漏水等問題,台北縣政府主任消保官楊舜惠建議,民眾購屋時要請房仲業者提供契約審閱期、屋況完整說明、3個月內鄰近地區成交行情等資料。

楊舜惠說,屋況完整說明包括有無漏水、違建或增建、是否凶宅等;房仲業如果不提供,就沒有善盡提供充分資訊的責任,一旦有糾紛,就有補償消費者的義務。

在「契約審閱權」方面,住展雜誌表示,根據消費者保護法規定,一般定型化契約審閱權在30天以內,而不動產買賣契約審閱期間至少3天以上。倘若建商或房屋仲介任意剝奪買方契約審閱權利,那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款,主張這些條款不能成為契約的內容。

住展雜誌說,隨著年底房地產交易旺季到來,民眾購屋需求勢必持續增加,在供給案量增加下,交易糾紛的件數較易隨之增加,購屋民眾應特別注意。990918

(圖為民眾看屋,中央社檔案照片)

主題: [房地產]房市/颱風過後漏水問題現形? 窗台硬體、裂縫問題多!
作者: supercall九月 21, 2010, 12:08:51 pm
房市/颱風過後漏水問題現形? 窗台硬體、裂縫問題多!

凡那比颱風侵台,造成高雄不少地區淹大水,北部地區則未傳出重大災情,房仲業者表示,風災過後,剛好是檢視房子是否有漏水問題的好時機,其中,漏水問題來源不外乎門窗防水性不足,或是地震造成的結構性漏水問題,若不幸遇到問題,可能得花1~10餘萬元的修繕費用。

根據台北市政府官方資料顯示,台北市有18萬8千戶屬於31年以上的舊房子,比例高達38.7%,信義房屋轉介中心專案執行經理林洋旭指出,這類舊房子,就很有可能是漏水的高危險群;而漏水問題大多是由3項因素所引起,包括水源、水路與風壓,尤其是在大風大雨的颱風天,更容易讓漏水問題現形。

特力屋室內裝修公司工程督導黃興隆指出,在梅雨與颱風天過後,是漏水修繕案件湧入最多的時候,以窗台等漏水問題為例,大概不脫兩個因素,一個是硬體防水功能性不足與裂縫造成的滲水問題,有些舊式的門窗防水功能不佳,這時就會建議直接進行門窗的更換,例如換氣密窗等。

另外一種常見的漏水,則屬於結構性的問題,如外牆或者接縫處,因為颱風的加壓,導致雨水滲漏到室內,尤其台灣屬於地震帶,地震發生後很容易造成接縫處有裂縫,至於漏水的修繕費用,從1萬元到10餘萬元不等。

颱風天對於還沒有交屋的屋主來說,更是可以張大眼睛檢查室內有無漏水的好時機,若是剛交屋不久就遇到漏水問題,依民法規定,買方在發現漏水之後,需立即通知原屋主,並於通知後半年行使物之瑕疵擔保的權利,只要交屋不超過5年,買方都可以向屋主求償。

信義房屋也建議,如果民眾是透過房屋仲介公司買房子,現在各家房仲都會提供保額與內容不一的漏水保固服務,萬一不幸買到漏水屋,都可以請房仲提供漏水保固服務。
主題: [房地產]投資客退出量大區 新莊 林口 三峽 淡海 將現便宜貨
作者: supercall三月 26, 2011, 07:38:18 pm
投資客退出量大區 新莊 林口 三峽 淡海 將現便宜貨

奢侈稅來了 新買點來了

【廖芸婕╱台北報導】財政部擬對持有2年內轉手的非自用住宅課徵10~15%的「特種貨物及勞務稅」(俗稱奢侈稅),草案將送交立法院審議並預計7月1日實施。此舉打擊房市信心,尤以財務槓桿大的投機客受挫最深,大台北地區部分賣方已自動降價。經《蘋果》統計,1個月來新屋銷售案場看屋人數減少1~6成,成交率下跌5成以上;中古市場也拉出10~15%的議價空間。

自2009年夏天景氣復甦以來,大台北地區購屋需求不斷,加以就業人口湧入、重大建設利多,房屋交易始終趨向賣方市場,房價急升,在今年初攀至高峰,高不可攀的房價更成為10大民怨之首,此次政府出手,目的即為打擊墊高房價的原因之一:投資而非自住的炒房客。

新板內湖需求有撐

奢侈稅一出,房價漲幅大的地區是否衝擊最大?其實不然。永慶房屋首席房產顧問葉國華舉例,新板特區雖房價漲幅大,但因舊市區長期以來缺乏新興房市,新板特區滿足了自住需求;內湖雖然推案量大,但仍不足以滿足科學園區就業人口的居住需求。

因此,奢侈稅影響最大的區域,是近年推案量大,但自住需求不高、投資買盤大的地區,又以投資客湧入、自住客稀、空屋率高的新北市重劃區,如新莊、林口、三峽、淡海,受創最為慘烈。投資客比重大的預售市場,雖屬奢侈稅豁免項目,但因消費者對未來房市的預期,心生浮動,買氣也大受影響。

新北市投資客縮手

台北市不動產代銷公會理事長王明成表示,奢侈稅議題釋出後1周,各案場看屋人數已減少3~4成,成交率更降了一半以上。惟近年建商已累積極高利潤,現行利率也尚低,放緩推案腳步即可,「但買方也不願出手,市場陷入僵局,已預約的會想退定,平均銷售率或許會從平常的8~9成跌到3~4成。」

新莊頭前重劃區「兆之丘」案場人員指出,近幾周看屋人年齡層明顯下降,「都是來看有沒有降價!」,已跳脫原本鎖定的高總價、高收入族群,客層紊亂。泰山18甲重劃區「玄泰富帝」案場也表示,雖投資客不到15%,但成交比已從5:1降至15:1。

中古屋議價空間10~15%

【廖芸婕╱台北報導】中古市場過去熱門社區房屋一釋出就「秒殺」的榮景已不復見,敏感度高的屋主已開始降價求售,房市出現10~15%議價空間。據信義房屋統計,奢侈稅議題後3周,北市單月委託量較去年單月均值增近1成,新北市更增至2成多。

依據台灣房屋於奢侈稅話題滿月,統計出的房價下修幅度顯示,新北市開價平均下修15.2%,成交價下修8.6%,均為各大都會區中最高。另外,住商不動產統計大台北地區降價待售物件中,台北市以南港、大安、中山,新北市以三峽、林口、汐止降幅最大,大多皆因投資者多,自住需求低,難以支撐房價。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也提醒:「降幅排名較後的,不代表降價就最少,有可能只是房價原本就較高,稀釋降幅。」

法拍成交價恐降1~2成

近年湧入投機客的法拍屋市場,也難置身度外。去年度,熱門社區物件在拍賣時,常吸引數十封標單搶標,近期卻明顯退燒。104法拍網總經理籃茂山分析,近年法拍市場有7~8成是投資客,「新型的短期投資客湧入,例如菜籃族,也佔投資客中的3~5成,自住客反標不到物件。」

籃茂山說,目前投資客已退卻3成,未來可能會退到5成,自住客競爭力可望提升,「新北市所受影響,會比台北市更大,且2~3年後被迫法拍的物件一定增加」由於衝高價的情形減少,預估未來成交價可能低1~2成,流標數量至少增加2~3成,過去因投資客中途攔截而造成的20~30%撤標率,也將下降。

專家意見

買方觀望 房價還會下修

奢侈稅議題出現後2周,東湖的房價就拉出15%議價空間,價格也回檔1成。除了豪宅以外,已經有賣方自動降價、急售,不過因媒體的報導,買方態度轉趨觀望。以過去經驗判斷,預估3個月後屋主就會急跳腳,房價可望繼續下修。

專家意見

市場停滯 自住好買點

奢侈稅議題加上日本天災,最近案場來人數降了5成,買方出手也較為保守。不過,奢侈稅打擊短進短出的投資客,對投資心態健全的買方影響不大。近期市場可能陷於停滯,想買屋的自住客可趁此時勤於比較,放遠眼光,買入實用且保值的房子。

民眾看法

自住考量 不在意增值

我是高雄人,剛到淡水工作,所以在這裡租屋。我喜歡老房子,以後應該會和朋友一起在板橋買公寓。聽說奢侈稅讓房價稍降、議價空間變大,但不影響我的購買慾望,也不急。買房還是自住考量吧!我不在意那些增值或賺錢的事。
主題: [房地產]5撇步挑好宅 房價多3成
作者: supercall十一月 13, 2012, 10:24:00 am
5撇步挑好宅 房價多3成
作者: 撰文:游筱燕 | Smart智富月刊 – 2012年11月9日 下午2:36.
....在奢侈稅、實價登錄接力上路後,許多人擔心自家房價會受波及而下滑,但有一種房子不怕受衝擊,即使房價比區域行情高,仍然有人排隊等著買!過去2年,《Smart智富》月刊持續追蹤全國「優良公寓大廈」評選獎的好宅,並與永慶房產集團共同進行獨家房價調查,發現這些好宅平均單價都比區域多3成以上!

今年,全台大多數地區房屋交易量萎縮,部分地區房價更出現鬆動。但根據《Smart智富》月刊與永慶房產集團的調查統計,在各縣市「優良公寓大廈評選」中得獎的好宅,普遍房價會比區域行情高。

而從最先公布評選結果的新北市、桃園市來看,不但在今年的平均房價比區域行情高31.83%,更有部分好宅,如新北市的海揚、竹城金澤與正隆廣場,在近3年的房價漲幅比區域漲幅多了15個以上的百分點,而桃園市的英倫皇家則多了10個百分點。

買房要如何挑到這樣的好宅?崔媽媽基金會主任郭寶珍,長年擔任大台北地區「優良公寓大廈評選」委員,過去16年訪查過超過500個社區,加上其他專家的說法,以下根據他們豐富的專業經驗,歸納出5個撇步,教你挑對房子,安心住進舒服又抗跌的好宅!

撇步1》社區是否有違建?

新北市社區營造中心理事長許主冠說,違建是一個最基本的規範,如果連違建都管不了的話,表示該社區的管委會出現了問題。郭寶珍補充,可以注意社區有無頂樓加蓋、加裝鐵窗、掉磁磚等小地方來詳加檢視。

撇步2》進大樓是否有人攔截?

門禁是好宅最重視的管理之一,如果你進到社區大樓,按了電梯就能上下樓,卻還沒有被警衛或保全攔阻,代表該社區的管理不夠嚴謹,會讓小偷、有心人士有機可趁,安全性就要扣分。

撇步3》公布欄是否有足夠訊息?

在社區大廳時,可到公布欄前看一看,東京都物業管理機構總經理林錫勳提醒,若完全沒張貼任何訊息,表示管理不透明,而若有張貼訊息,則要特別注意會議紀錄、每月財務報表,以及每坪管理費和收費情況。林錫勳建議可看以下重點:
1. 會議紀錄:管委會是否有定期開會及公布會議內容,再看紀錄內容是否常見議而不決、爭執,甚至是衝突行為等,可知社區的運作和諧與效率。
2. 每月財務報表:先看整體公共基金是正或負值,再看報表的編列是否有詳細列出支出用途、預收款項金額等。
3. 管理費的繳交:收取的管理費是否比附近同類型社區高、欠繳比例是否過多,影響到對社區修繕、活動基金等的運用。
4. 社區活動通知:若活動多元且頻率高,代表這是參與度與凝聚力高的社區,居住品質會大為加分。

撇步4》各樓層及地下室是否符合安全標準?

看房子,不只看一間房子的室內,也要看到社區的「內部」,例如各個樓層梯間管理、安全門的維護與逃生路線的規畫。今年新北市政府工務局也參與實地評選,工務局股長陳德儒指出,若樓梯間、停車場及公共區堆置雜物,影響社區公共安全,就不符合好宅的標準。

撇步5》找住戶聊天了解現況

探詢住戶的感受是最直接明瞭,而林錫勳和許主冠建議必問2大問題:
1. 社區有沒有規約?如:狗狗不落地、室外公設禁菸、有無規定裝潢時間。
2. 社區住戶的投資客、在地地主戶有多少?若比例太高,就會因為管不動或管不到,而影響到社區的經營與維護了。

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主題: [房地產]別當誤入叢林的小白兔!破解房仲銷售手法4大招
作者: supercall十一月 18, 2012, 06:05:31 pm
別當誤入叢林的小白兔!破解房仲銷售手法4大招

Yahoo!奇摩房地產 – 2012年10月22日週一 台北標準時間下午5:06.
...買賣房屋動輒數百萬,是一筆大資金的投資。多數人一輩子第一次到店頭,就是要「成家」。房屋仲介為了快速成交,往往會看透年輕人的單純與經驗不足,故佈疑陣、花招百出。我們請《黑心建商大告白》的作者Sway來幫我們一一分析,透過4大招輕鬆破解房仲常用的銷售手法。

故佈疑陣第1招:好屋搶購成熱潮

【狀況】:一般仲介店頭,在帶看現場物件時,往往會常出現老中青多組人馬,此時,仲介會告知你,每組的詢問度都很高,還有遠從外地專門來看第二次的,有可能今日就要下單了,主要目的,是要創造搶買熱銷的現場氣氛,讓你心情七上八下,讓你誤以為賣得很好,馬上搶著下訂單!所以沒有殺價的空間、或是,讓你措手不及。
【破解方式】:Sway表示,多數人並沒有很多的看屋經驗,就沒有比較的標準,所以去看屋之前,最好先做好功課,在家裡先上購屋網站,列出自己想要的區域、格局、以及預算,作為參考值。
到了現場看屋時,要保持平常心,得失心不要太重,如果業務員說:「如果不買就有可能被訂走了」,你可以跟他說:「今天人太多,我喜歡人少的時候,慢慢看。」盡量錯開假日的人潮,在業績最淡的週二、週三看屋,且多用運時間差,在聯繫業務員時,可以挑準時間點,比方說:在月底時(業務員急需業績時)看屋,對方會比較積極主動,可以多看多比較,挑到好屋的機率會大一點。

故佈疑陣第2招:移民急售優質居

【狀況】當房子看上眼,各方面狀況也不錯的時候,仲介往往會祭出測試意願的手段。看完房子,仲介就會告知你,此屋屋主是要移民,才會急售,讓你回去考慮考慮,三兩天後就密集的通知你,聯絡上屋主了,價格上面可以再談,希望你可以快快出價!
【破解方式】:Sway認為,年輕人不論是買屋或是賣屋,都要保留個人伸縮思考的空間。所以,一開始跟仲介接觸的時候,不要全然放鬆聊天,透漏自己過多的隱私,可先告知仲介,尚在抉擇當中,不給仲介「強迫促銷」的機會。此外,首次看屋時,可以多用「嗯、是。」或是皺眉頭的表情應答,減少透露過多訊息,抓出自己想要的資訊,回家後可以跟另一半以及家人開會討論,心裡有底之後,接到仲介電話也比教清楚自己的需求度,第二次複看時,則可以對於討論的問題點,一一詢問仲介,了解仲介專業度。


看建案新屋,盡量挑人少的週間,挑到好屋的機率會大一點
故佈疑陣第3招:半買半送裝潢屋

【狀況】:一般而言,裝潢漂亮的房屋,多受到一般民眾的青睞,所以仲介在帶看的時候,也會挑選公司電腦物件中,新裝潢屋況好的房子,新人往往一看就喜歡,但是呢?往往這樣的房子,有可能是投資客偽裝自住自售,價格往往差異甚大,如何殺價、如何不被貴到,實在值得小心注意!
【破解方式】:針對以上仲介手法,沒有概念的年輕人,自己要勤勞,可以上不同的仲介網站,去找中意區域的區域行情以及編號,事前了解狀況。
如果你功課做的夠足,當然就可以「聲東擊西」,假裝自己已經看過A公司的物件,然後,又故意不小心講錯B公司物件,製造煙幕彈,讓仲介誤以為自己對於該區物物件都瞭若指掌,卻又會因話語中的小錯誤,會產生疑慮,讓他摸不清你的底細,不要讓仲介人員牽著鼻子走。

此外,Sway表示,美輪美奐的裝潢,是新婚族最愛。但是,房仲所謂的「百萬」裝潢,一般來講裝潢成本僅佔裝潢的一半,若仲介推出「房屋加送百萬裝潢」整體價格,購買時,仍需要針對裝潢價格對半砍價,再加上空屋坪數價格,這樣,才是真正的合理價。


看屋時千萬別表達出太多的情緒,不給仲介強迫推銷的機會
故佈疑陣第4招:捕風捉影保密約

【狀況】最後一種手法,就是利用小道具,比方說與屋主間簽訂的保密條約,這房子是有條件的銷售,所以一定不能對外洩密,才能夠談到漂亮的價格,藉著捕風捉影的手法,讓新人心情上受到壓力,對於價格以及條件卸下防心,慢慢達成銷售的目的。
【破解方式】:Sway建議,不論你是自己看屋、或是家人陪同一起看屋,要嚴加注意與仲介配合的過程,一發現房仲說謊就換人,鎖定真實坦白的仲介人員,作為談判對象,更請店長指派另一位同仁,接替原仲介的任務,借此殺雞儆猴,畢竟,買屋不是一次看屋就搞定,如果無法互相信任,後續將會延伸更多的小問題,這樣反而讓買屋變成大災難!
不論是購買任何商品,誠信以及做功課一直都是消費者的權利與義務,只要做好事前的了解以及把握事後的謹慎,就不容易吃虧上當,了解了以上仲介四大基本手法,心裡是不是踏實了些呢?希望大家都可以開開心心入住,也可以快快樂樂成家去!


「買房送百萬裝潢」是建商與投資客最愛玩的伎倆
主題: [房地產]樓市五大“損招” 購房要睜大眼睛避免上當
作者: supercall四月 10, 2014, 10:15:58 am
樓市五大“損招” 購房要睜大眼睛避免上當  013
鉅亨網新聞中心 (來源:和訊網) 2014-04-08 11:39:40 

虛假宣傳、設置陷阱、霸王條款……盡管與數年前相比,房地產市場的品牌房企和品質樓盤越來越多,但是樓市仍然有不少雜音。對於購房者而言,一不小心就有可能“中招”,無奈踏上漫漫維權路。

開發商究竟有哪些“損招”?購房者又該如何避免上套?本報特地遴選近期發生在杭州(樓盤)樓市中的熱點維權事件,希望讀者能從中吸取一點經驗教訓,在自己的購房之路中少走彎路。

“假學區”房大忽悠

下沙某樓盤銷售時一直宣稱,其屬於下沙最好的學區——文海小學。不過去年底臨近交付時,業主從政府主管部門得知,該樓盤並不屬於文海學區。一些沖著學區買房的業主,被開發商的這種行為徹底激怒了,拒絕收房,要求開發商對此事給個說法。

無獨有偶,去年底橋西某樓盤也因為“學區門”,引發了與業主之間的一番爭執。該樓盤銷售時一直宣稱其屬於賣漁橋文瀾小學學區,不過臨近交付時,業主了解到的情況卻並非如此,從而引發業主集體維權。

也有一些樓盤,宣稱引進某知名學校的分校,但事實上該分校與本校的師資力量相差懸殊,有的僅僅是掛靠關係,隸屬於同一教育集團但並不共用師資力量。這樣的一些樓盤,也被稱之為“偽學區”樓盤。

點評:杭州樓市近年來類似於這一類“假學區”事件,可以說是屢見不鮮。由於人們對學區的普遍重視,學區房自然也就成了開發商宣傳過程中的賣點。理論上說樓盤只有交付之后,教育主管部門才會劃定學區,因此開發商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會根據生源情況,對學區范圍進行調整,根據以往的學區范圍想當然地以為自己的樓盤屬於這個學區,一旦出現變數就會引發糾紛。也有一些開發商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優質學區,但是銷售過程中故意誘導購房者,如果是這一種情況就屬於欺詐。開發商在銷售過程中應將學區劃定規則如實告知購房者,如果在宣傳資料中鐵板釘釘地說自己的樓盤是學區房,屆時又不能兌現的話,那么就應該承擔相應責任。


“私屬空間”名不副實

銷售時,開發商宣稱每戶可獲贈4-6.5平方米的“私屬前廳”,然而開發商所謂的“私屬前廳”,在業主看來顯然已經是名不副實。按照業主的理解,既然是“私屬前廳”,當然可以合理利用起來打造成一個入戶前廳。不過交付后開發商卻改變了原先的說詞,告訴業主“私屬前廳”不能隨意改造,因為這是消防頻道,屬於公用面積。最近,城東某新交付樓盤,攤上了這件事。

既然是消防頻道,為何銷售時卻宣稱是“私屬前廳”?使用“私屬前廳”這樣的宣傳語,確實起到了不錯的效果。有不少購房者當初正是沖著這個“私屬前廳”而下單的,如今私屬卻成了公用,餡餅也就成了陷阱。因為銷售過程中有意隱瞞,開發商的誠信遭到業主質疑。

點評:贈送空間餡餅成陷阱,這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發商在銷售過程中,為了增加產品賣點,會有意無意夸大贈送空間的使用功能,就比如這一事件中把消防頻道說成是“私屬前廳”,讓購房者相當然地認為這是一個可以自由支配和使用的空間,可以說是有意誤導。消防頻道是有嚴格管理規定的,任何人都不能隨意占用,顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況,購房者可要求開發商明確贈送空間的性質以及今後的使用功能,並保留相關的宣傳資料以備日后維權之需。


“移花接木”頓生爭執

近日城東某樓盤,因為“門”變成了“窗”,遭到業主集體維權。原來,該樓盤在銷售過程中曾向購房者宣稱,部分戶型擁有雙陽臺。同時樓書上的戶型圖也顯示,陽臺和臥室之間是一扇移門。不過臨近交付時,業主卻發現這扇門不翼而飛,取而代之的是一個窗戶。稍有生活常識的人都知道,陽臺和臥室之間設置了一個一米多高的窗戶,那么這個陽臺實際上就失去了應有的使用功能,“雙陽臺”就此成為泡影。

為什么當初銷售的時候沒有把這個說清楚?為此業主找到開發商要求給說法。開發商給出了一個令他們感到郁悶無比的解釋,房子的陽臺並沒有少,只不過帶窗的這個陽臺成了設備陽臺。業主駁斥稱,樓書上明明顯示的是移門,開發商的解釋令人大跌眼鏡:樓書只是作為參考,最終以實際交付為準。並且,這一爭執發生之后,開發商重新印制了先前的樓書,而這也說明開發商意識到了自己的錯誤。

點評:當交付實景與樓書等宣傳資料有出入,開發商往往會以“樓書不具備法律效力,以合同約定或實際交付為準”為由,拒絕業主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分,樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力,否則開發商就可以不負責任地隨意宣傳。這一事件中,表面看上去是“門”變成“窗”,但事實上是涉及規劃的較大調整——有門的陽臺要計算一半面積,成了設備陽臺后卻不計算面積。購房者可根據樓書等宣傳資料,要求開發商兌現銷售時的承諾,追究相應的違約責任。這一類事件,保留樓書等文字資料,或者銷售員的錄音,對日后維權至關重要。


銷售隱瞞“不利因素”

近期城北多個樓盤,因為銷售過程中向購房者隱瞞“不利因素”,而陷入了業主集體維權的漩渦之中。

如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業等,這些顯然都會降低樓盤品質。近期困擾城北樓盤的不利因素,主要是變電站、高壓線等。基於對高壓線和變電站輻射危害的認識,大多數購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前,高壓線和變電站的施工在后,但是業主認為開發商已經提早知道相關的規劃,卻在銷售時向他們刻意隱瞞,具有不可推卸的責任。

此外,也有一些個別樓盤,會隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠,土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

點評:按照目前的相關規定,開發商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素,並在售樓處的顯著位置張榜公布,這是開發商應盡的告知義務。目前杭州大多數開發商對這一規定的執行情況還算不錯,從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前,一定要注意檢視公布在售樓處的不利因素清單,對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現實中由於一些不可控的原因,致使不利因素在開盤之后出現,成了難以化解的矛盾。當然,有一些施工規劃,開發商是完全有條件提早獲知的,如果有意隱瞞的話,顯然是沒有盡到告知義務,購房者可要求開發商承擔相應責任,彌補相關損失。


降了價品質也大降

從去年下半年至今,杭州不少樓盤,交付過程中都出現了較多的質量問題,引發多起業主集體拒絕收房事件。這其中,不乏有一些2012年的降價樓盤,因為大幅降價而嚴重影響到了樓盤品質,遭到業主強烈不滿。

由於地價以及稅費是房地產開發的剛性成本,部分開發商在降價之后為了控制成本,就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是,換用中低階材料,就比如把石材干掛改為真石漆,無疑降低了樓盤品質。此外在一些樓盤配套上,比如原先承諾的泳池、網球場等,也往往因為要控制成本而一筆勾銷。城西某樓盤甚至被業主發現鋼筋保護層厚度不達標,不再是品質問題而是安全問題。之江某樓盤則因為出現嚴重滲水現象,遭致業主詬病。

點評:開發商因為市場形勢變化而進行降價,這是一種正常合理的市場行為,本無可厚非。但是,即便是降價,也應該保證樓盤應有的建筑質量和品質。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設施,不能因為降價了而隨意進行調整,否則就是違約,尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據開發商先前的銷售承諾,要求開發商履行承諾,如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。當然,對於一些品牌口碑不太好的開發商,購房者切忌貪小便宜或者從眾心理,不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明,小品牌開發商大幅降價的樓盤,出現質量問題的概率頗高。
主題: [房地產]揭開建商、代銷的假面具!常見7種陷阱
作者: supercall十二月 29, 2014, 10:01:14 am
揭開建商、代銷的假面具!常見7種陷阱  014
Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年12月16日 下午9:15

撰文/陳秉紘 編輯/吳苡辰 圖片/陳秉紘

代銷業者銷售話術多,接待中心銷售小姐的話聽聽就好不要全部當真。代銷業者銷售話術多,接待中心銷售小姐的話聽聽就好不要全部當真。

「輕鬆首付、工程零付款」、「新案銷售率破9成,下周即將調漲價格…」又到了年底購屋旺季,為了拚出好業績,房地產代銷業者無不卯足全勁促銷,誇張聳動的廣告詞,以及跑單小姐推銷的用語充斥其中,究竟有哪些話術是業者貫用伎倆?今天就讓我們帶您一一拆解。

1.銷售率膨風、來客量灌水

追漲不追跌一向是購屋族普遍心態,房地產業者為營造建案熱賣假象,常會誇大實際銷售率,「比真正成交量高個1、2成是業界不成文的規定,」某資深房地產廣告公司總經理透露,銷售率與來客量灌水最常見的銷售話術,尤其建案尚未完工,消費者無從掌握實際售屋狀況。

2.多組客戶搶同1戶房子假象

另外一種容易讓消費者感受到建案熱銷假象的手法,就是在接待中心湧入大量看屋人潮,甚至出現排隊人潮的狀況,其實,裡頭不乏代銷公司請來的假客戶,最常見的就是「剛好」多組客戶搶同1戶房子的狀況。

1位代銷業者指出,「這戶是建商賣的最後1戶」的說法其實是催促客戶趕快做決定,她曾賣過一個銷售近尾聲的新成屋,沒想到客戶搬進房子入住1年多,不僅看到建商將餘屋拿出來賣,而且還出現破壞行情的現象。

為了吸引消費者購買,樣品屋通常會刻意放大與實際交屋有極大落差。為了吸引消費者購買,樣品屋通常會刻意放大與實際交屋有極大落差。

3.樣品屋差很大

事實上,建商透過樣品屋銷售預售屋,賣的是一種對住家美好的想像,因此,在裝修手法上,會盡量利用格局與擺飾,讓消費者感受空間的放大感,可能在樣品屋內會把原本的陽台位置外推,隔間重改,等實際交屋後,才會發現室內空間狹小。

4.小心「外接待」,實際考察最放心

除此之外,目前也有些接待中心搭建的位置並非真正的基地,這種所謂「外接待」的銷售模式,消費者更需要詳細詢問實際狀況,因為有可能是真正的基地很偏僻,甚至小環境有嫌惡設施,居住品質不佳。

5.好樓層建商故意封盤

代銷業者指出,消費者看預售屋的選屋學問大,「通常建商會先把位置較好的戶別、樓層鎖住不賣,先賣較難賣的,所以客戶通常永遠想買的買不到,買到的都是偏高的價格,或次等的產品。」因此,不妨可以請親友利用不同時間再到工地現場詢問可售戶別,交叉比對出真正的銷售狀況。

預售屋由於尚未有成屋比對,業者的廣告說辭最好要多方比較打聽。預售屋由於尚未有成屋比對,業者的廣告說辭最好要多方比較打聽。

6.開高價格讓客砍

在目前房價居高不下的台北市買房子,就像面對一場諜對諜的心理戰,如果不諳談判技巧,就像是手無寸鐵的小綿羊任人宰割,尤其代銷業者深知消費者買屋一定要殺價的習慣,所以故意開高價格讓客戶砍價幾乎是必備手法。

代銷業者建議,「買方千萬不要天真地把自己實際的預算讓對方知道,最好依自己實際預算再打7折,」因為「當你沒有拿錢出來,在談判桌上,你就是最大的。」

7.低價陷阱要當心

值得注意的是,目前銀行緊縮貸款成數,不少代銷業者會打出「承諾貸款9成,自備款只要150萬元,小資也能輕鬆成家」的口號,事實上,房貸成數是視完工後,銀行實際放款成數而定,可能因此慘遭斷頭,連已付的自備款也可能拿不回來。

也有建商承諾保證貸款9成,但事實上是建商自行借款或用信貸,可能貸款利率高達3~4%、交屋後3年後即需還清,這些房貸陷阱,通常隱含在合約中,購屋族不問,建商也不一定會明講。

「買賣屋過程,雙方都在測試彼此的底線。」你最近想要買房嗎?在進入接待中心之前,掌握代銷業者銷售話術,也許就能在爾虞我詐的買賣市場中多一份勝算。