作者 主題: [房地產]晉身有殼族 三不四要購屋全攻略  (閱讀 46425 次)

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[房地產]18處危險山坡地社區 購屋地雷
« 回覆 #15 於: 六月 02, 2010, 09:27:37 am »
18處危險山坡地社區 購屋地雷

中國時報【管婺媛、朱芳瑤/台北報導】

內政部昨公布全國山坡地住宅社區「體檢報告」,全台共四百八十個社區列管,其中列為需限期改善的A級社區共十八處、需持續監測的B級有八十三處、需注意維護的C級有三百七十九處;其中,北縣有九處住宅社區列為A級,數目最多。但內政部為「避免住戶恐慌」,未公布列入管制之山坡地社區名單。

不過,一般消費者購屋如何取得山坡地住宅體檢資訊呢?內政部營建署回應表示,限於政府資訊公開法的規定,除了與建物安全有「絕對關係人」資格的社區居民外,其他消費者或仲介確實無法得到詳盡安全勘察資料或列管名單;對此,內政部長江宜樺昨晚特別強調,因為相關措施才剛宣布,所以地方服務窗口的承辦人員仍不清楚,未來將協調包括仲介或欲買房屋土地的消費者,都可以通過營建署公布之網站去電查詢相關資料。

避免住戶恐慌 官方不公布名單

消基會董事長謝天仁表示,山坡地住宅檢測結果應做到資訊透明化,即便政府有其他考量,不大肆公布,也要提供民眾便利的查詢管道,或要求房仲業者、屋主,於房屋權狀上揭露相關資訊。

內政部長江宜樺昨天舉行記者會公布「山坡地住宅社區全面體檢結果」,江宜樺表示,雖然林肯大郡也屬A級,但以目前的分級標準來看,目前勘查的四百八十個山坡地住宅社區「沒有一個屬於依法勒令停止使用」的層級;為避免引發住戶不必要恐慌,內政部將不主動對外公布其他未達勒令停止標準、但列入後續追蹤改善的社區名單。另外,目前營建署也正與消保會與相關單位協調,希望透過定型化契約中將危險山坡地住宅等同海砂屋來著手,以保障消費者權益。

江宜樺:可透過營建署網站查詢

報告中,被劃為A級者,屬於有危險之虞,需依法限期改善與監測,必要時,地方政府可代為介入。目前台北縣有九個社區被列入A級,台中市有三處次之,桃園縣則有兩處,另外基隆市、新竹市、苗栗縣、高雄縣各有一處。被列為B級者,由地方政府通知該社區管委會或管理負責人、建物所有權人加強監測;列為C級者,地方政府須通知社區管委會或管理負責人、建物所有權人注意維護,自行檢視設施狀況。
周峻鋒
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[房地產]買屋糾紛 凶宅及漏水最常見
« 回覆 #16 於: 九月 18, 2010, 12:19:24 pm »
買屋糾紛 凶宅及漏水最常見

(中央社記者林沂鋒台北18日電)大台北地區上半年買屋糾紛前3名分別是「隱瞞重要交易資訊」、「房屋漏水」及「契約審閱權糾紛」。其中「隱瞞重要交易資訊」最常見就是凶宅隱匿不報。

根據最新內政部地政司不動產交易科公布民國99年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計,以「隱瞞重要交易資訊」比率最高,有38件,占上半年購屋糾紛總件數281件的13.5%;其次為「房屋漏水」,上半年共有36件,占12.8%。排行第3的「契約審閱權」糾紛有28件,占10%;再次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」,分別居糾紛的第4與第5名。

住展雜誌表示,時有所聞的凶宅買賣糾紛,屬於「隱瞞重要交易資訊」,說穿了是少數房仲人員為了順利成交,刻意避而不提。對於凶宅與漏水等問題,台北縣政府主任消保官楊舜惠建議,民眾購屋時要請房仲業者提供契約審閱期、屋況完整說明、3個月內鄰近地區成交行情等資料。

楊舜惠說,屋況完整說明包括有無漏水、違建或增建、是否凶宅等;房仲業如果不提供,就沒有善盡提供充分資訊的責任,一旦有糾紛,就有補償消費者的義務。

在「契約審閱權」方面,住展雜誌表示,根據消費者保護法規定,一般定型化契約審閱權在30天以內,而不動產買賣契約審閱期間至少3天以上。倘若建商或房屋仲介任意剝奪買方契約審閱權利,那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款,主張這些條款不能成為契約的內容。

住展雜誌說,隨著年底房地產交易旺季到來,民眾購屋需求勢必持續增加,在供給案量增加下,交易糾紛的件數較易隨之增加,購屋民眾應特別注意。990918

(圖為民眾看屋,中央社檔案照片)

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房市/颱風過後漏水問題現形? 窗台硬體、裂縫問題多!

凡那比颱風侵台,造成高雄不少地區淹大水,北部地區則未傳出重大災情,房仲業者表示,風災過後,剛好是檢視房子是否有漏水問題的好時機,其中,漏水問題來源不外乎門窗防水性不足,或是地震造成的結構性漏水問題,若不幸遇到問題,可能得花1~10餘萬元的修繕費用。

根據台北市政府官方資料顯示,台北市有18萬8千戶屬於31年以上的舊房子,比例高達38.7%,信義房屋轉介中心專案執行經理林洋旭指出,這類舊房子,就很有可能是漏水的高危險群;而漏水問題大多是由3項因素所引起,包括水源、水路與風壓,尤其是在大風大雨的颱風天,更容易讓漏水問題現形。

特力屋室內裝修公司工程督導黃興隆指出,在梅雨與颱風天過後,是漏水修繕案件湧入最多的時候,以窗台等漏水問題為例,大概不脫兩個因素,一個是硬體防水功能性不足與裂縫造成的滲水問題,有些舊式的門窗防水功能不佳,這時就會建議直接進行門窗的更換,例如換氣密窗等。

另外一種常見的漏水,則屬於結構性的問題,如外牆或者接縫處,因為颱風的加壓,導致雨水滲漏到室內,尤其台灣屬於地震帶,地震發生後很容易造成接縫處有裂縫,至於漏水的修繕費用,從1萬元到10餘萬元不等。

颱風天對於還沒有交屋的屋主來說,更是可以張大眼睛檢查室內有無漏水的好時機,若是剛交屋不久就遇到漏水問題,依民法規定,買方在發現漏水之後,需立即通知原屋主,並於通知後半年行使物之瑕疵擔保的權利,只要交屋不超過5年,買方都可以向屋主求償。

信義房屋也建議,如果民眾是透過房屋仲介公司買房子,現在各家房仲都會提供保額與內容不一的漏水保固服務,萬一不幸買到漏水屋,都可以請房仲提供漏水保固服務。
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投資客退出量大區 新莊 林口 三峽 淡海 將現便宜貨

奢侈稅來了 新買點來了

【廖芸婕╱台北報導】財政部擬對持有2年內轉手的非自用住宅課徵10~15%的「特種貨物及勞務稅」(俗稱奢侈稅),草案將送交立法院審議並預計7月1日實施。此舉打擊房市信心,尤以財務槓桿大的投機客受挫最深,大台北地區部分賣方已自動降價。經《蘋果》統計,1個月來新屋銷售案場看屋人數減少1~6成,成交率下跌5成以上;中古市場也拉出10~15%的議價空間。

自2009年夏天景氣復甦以來,大台北地區購屋需求不斷,加以就業人口湧入、重大建設利多,房屋交易始終趨向賣方市場,房價急升,在今年初攀至高峰,高不可攀的房價更成為10大民怨之首,此次政府出手,目的即為打擊墊高房價的原因之一:投資而非自住的炒房客。

新板內湖需求有撐

奢侈稅一出,房價漲幅大的地區是否衝擊最大?其實不然。永慶房屋首席房產顧問葉國華舉例,新板特區雖房價漲幅大,但因舊市區長期以來缺乏新興房市,新板特區滿足了自住需求;內湖雖然推案量大,但仍不足以滿足科學園區就業人口的居住需求。

因此,奢侈稅影響最大的區域,是近年推案量大,但自住需求不高、投資買盤大的地區,又以投資客湧入、自住客稀、空屋率高的新北市重劃區,如新莊、林口、三峽、淡海,受創最為慘烈。投資客比重大的預售市場,雖屬奢侈稅豁免項目,但因消費者對未來房市的預期,心生浮動,買氣也大受影響。

新北市投資客縮手

台北市不動產代銷公會理事長王明成表示,奢侈稅議題釋出後1周,各案場看屋人數已減少3~4成,成交率更降了一半以上。惟近年建商已累積極高利潤,現行利率也尚低,放緩推案腳步即可,「但買方也不願出手,市場陷入僵局,已預約的會想退定,平均銷售率或許會從平常的8~9成跌到3~4成。」

新莊頭前重劃區「兆之丘」案場人員指出,近幾周看屋人年齡層明顯下降,「都是來看有沒有降價!」,已跳脫原本鎖定的高總價、高收入族群,客層紊亂。泰山18甲重劃區「玄泰富帝」案場也表示,雖投資客不到15%,但成交比已從5:1降至15:1。

中古屋議價空間10~15%

【廖芸婕╱台北報導】中古市場過去熱門社區房屋一釋出就「秒殺」的榮景已不復見,敏感度高的屋主已開始降價求售,房市出現10~15%議價空間。據信義房屋統計,奢侈稅議題後3周,北市單月委託量較去年單月均值增近1成,新北市更增至2成多。

依據台灣房屋於奢侈稅話題滿月,統計出的房價下修幅度顯示,新北市開價平均下修15.2%,成交價下修8.6%,均為各大都會區中最高。另外,住商不動產統計大台北地區降價待售物件中,台北市以南港、大安、中山,新北市以三峽、林口、汐止降幅最大,大多皆因投資者多,自住需求低,難以支撐房價。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也提醒:「降幅排名較後的,不代表降價就最少,有可能只是房價原本就較高,稀釋降幅。」

法拍成交價恐降1~2成

近年湧入投機客的法拍屋市場,也難置身度外。去年度,熱門社區物件在拍賣時,常吸引數十封標單搶標,近期卻明顯退燒。104法拍網總經理籃茂山分析,近年法拍市場有7~8成是投資客,「新型的短期投資客湧入,例如菜籃族,也佔投資客中的3~5成,自住客反標不到物件。」

籃茂山說,目前投資客已退卻3成,未來可能會退到5成,自住客競爭力可望提升,「新北市所受影響,會比台北市更大,且2~3年後被迫法拍的物件一定增加」由於衝高價的情形減少,預估未來成交價可能低1~2成,流標數量至少增加2~3成,過去因投資客中途攔截而造成的20~30%撤標率,也將下降。

專家意見

買方觀望 房價還會下修

奢侈稅議題出現後2周,東湖的房價就拉出15%議價空間,價格也回檔1成。除了豪宅以外,已經有賣方自動降價、急售,不過因媒體的報導,買方態度轉趨觀望。以過去經驗判斷,預估3個月後屋主就會急跳腳,房價可望繼續下修。

專家意見

市場停滯 自住好買點

奢侈稅議題加上日本天災,最近案場來人數降了5成,買方出手也較為保守。不過,奢侈稅打擊短進短出的投資客,對投資心態健全的買方影響不大。近期市場可能陷於停滯,想買屋的自住客可趁此時勤於比較,放遠眼光,買入實用且保值的房子。

民眾看法

自住考量 不在意增值

我是高雄人,剛到淡水工作,所以在這裡租屋。我喜歡老房子,以後應該會和朋友一起在板橋買公寓。聽說奢侈稅讓房價稍降、議價空間變大,但不影響我的購買慾望,也不急。買房還是自住考量吧!我不在意那些增值或賺錢的事。
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[房地產]5撇步挑好宅 房價多3成
« 回覆 #19 於: 十一月 13, 2012, 10:24:00 am »
5撇步挑好宅 房價多3成
作者: 撰文:游筱燕 | Smart智富月刊 – 2012年11月9日 下午2:36.
....在奢侈稅、實價登錄接力上路後,許多人擔心自家房價會受波及而下滑,但有一種房子不怕受衝擊,即使房價比區域行情高,仍然有人排隊等著買!過去2年,《Smart智富》月刊持續追蹤全國「優良公寓大廈」評選獎的好宅,並與永慶房產集團共同進行獨家房價調查,發現這些好宅平均單價都比區域多3成以上!

今年,全台大多數地區房屋交易量萎縮,部分地區房價更出現鬆動。但根據《Smart智富》月刊與永慶房產集團的調查統計,在各縣市「優良公寓大廈評選」中得獎的好宅,普遍房價會比區域行情高。

而從最先公布評選結果的新北市、桃園市來看,不但在今年的平均房價比區域行情高31.83%,更有部分好宅,如新北市的海揚、竹城金澤與正隆廣場,在近3年的房價漲幅比區域漲幅多了15個以上的百分點,而桃園市的英倫皇家則多了10個百分點。

買房要如何挑到這樣的好宅?崔媽媽基金會主任郭寶珍,長年擔任大台北地區「優良公寓大廈評選」委員,過去16年訪查過超過500個社區,加上其他專家的說法,以下根據他們豐富的專業經驗,歸納出5個撇步,教你挑對房子,安心住進舒服又抗跌的好宅!

撇步1》社區是否有違建?

新北市社區營造中心理事長許主冠說,違建是一個最基本的規範,如果連違建都管不了的話,表示該社區的管委會出現了問題。郭寶珍補充,可以注意社區有無頂樓加蓋、加裝鐵窗、掉磁磚等小地方來詳加檢視。

撇步2》進大樓是否有人攔截?

門禁是好宅最重視的管理之一,如果你進到社區大樓,按了電梯就能上下樓,卻還沒有被警衛或保全攔阻,代表該社區的管理不夠嚴謹,會讓小偷、有心人士有機可趁,安全性就要扣分。

撇步3》公布欄是否有足夠訊息?

在社區大廳時,可到公布欄前看一看,東京都物業管理機構總經理林錫勳提醒,若完全沒張貼任何訊息,表示管理不透明,而若有張貼訊息,則要特別注意會議紀錄、每月財務報表,以及每坪管理費和收費情況。林錫勳建議可看以下重點:
1. 會議紀錄:管委會是否有定期開會及公布會議內容,再看紀錄內容是否常見議而不決、爭執,甚至是衝突行為等,可知社區的運作和諧與效率。
2. 每月財務報表:先看整體公共基金是正或負值,再看報表的編列是否有詳細列出支出用途、預收款項金額等。
3. 管理費的繳交:收取的管理費是否比附近同類型社區高、欠繳比例是否過多,影響到對社區修繕、活動基金等的運用。
4. 社區活動通知:若活動多元且頻率高,代表這是參與度與凝聚力高的社區,居住品質會大為加分。

撇步4》各樓層及地下室是否符合安全標準?

看房子,不只看一間房子的室內,也要看到社區的「內部」,例如各個樓層梯間管理、安全門的維護與逃生路線的規畫。今年新北市政府工務局也參與實地評選,工務局股長陳德儒指出,若樓梯間、停車場及公共區堆置雜物,影響社區公共安全,就不符合好宅的標準。

撇步5》找住戶聊天了解現況

探詢住戶的感受是最直接明瞭,而林錫勳和許主冠建議必問2大問題:
1. 社區有沒有規約?如:狗狗不落地、室外公設禁菸、有無規定裝潢時間。
2. 社區住戶的投資客、在地地主戶有多少?若比例太高,就會因為管不動或管不到,而影響到社區的經營與維護了。

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[房地產]別當誤入叢林的小白兔!破解房仲銷售手法4大招
« 回覆 #20 於: 十一月 18, 2012, 06:05:31 pm »
別當誤入叢林的小白兔!破解房仲銷售手法4大招

Yahoo!奇摩房地產 – 2012年10月22日週一 台北標準時間下午5:06.
...買賣房屋動輒數百萬,是一筆大資金的投資。多數人一輩子第一次到店頭,就是要「成家」。房屋仲介為了快速成交,往往會看透年輕人的單純與經驗不足,故佈疑陣、花招百出。我們請《黑心建商大告白》的作者Sway來幫我們一一分析,透過4大招輕鬆破解房仲常用的銷售手法。

故佈疑陣第1招:好屋搶購成熱潮

【狀況】:一般仲介店頭,在帶看現場物件時,往往會常出現老中青多組人馬,此時,仲介會告知你,每組的詢問度都很高,還有遠從外地專門來看第二次的,有可能今日就要下單了,主要目的,是要創造搶買熱銷的現場氣氛,讓你心情七上八下,讓你誤以為賣得很好,馬上搶著下訂單!所以沒有殺價的空間、或是,讓你措手不及。
【破解方式】:Sway表示,多數人並沒有很多的看屋經驗,就沒有比較的標準,所以去看屋之前,最好先做好功課,在家裡先上購屋網站,列出自己想要的區域、格局、以及預算,作為參考值。
到了現場看屋時,要保持平常心,得失心不要太重,如果業務員說:「如果不買就有可能被訂走了」,你可以跟他說:「今天人太多,我喜歡人少的時候,慢慢看。」盡量錯開假日的人潮,在業績最淡的週二、週三看屋,且多用運時間差,在聯繫業務員時,可以挑準時間點,比方說:在月底時(業務員急需業績時)看屋,對方會比較積極主動,可以多看多比較,挑到好屋的機率會大一點。

故佈疑陣第2招:移民急售優質居

【狀況】當房子看上眼,各方面狀況也不錯的時候,仲介往往會祭出測試意願的手段。看完房子,仲介就會告知你,此屋屋主是要移民,才會急售,讓你回去考慮考慮,三兩天後就密集的通知你,聯絡上屋主了,價格上面可以再談,希望你可以快快出價!
【破解方式】:Sway認為,年輕人不論是買屋或是賣屋,都要保留個人伸縮思考的空間。所以,一開始跟仲介接觸的時候,不要全然放鬆聊天,透漏自己過多的隱私,可先告知仲介,尚在抉擇當中,不給仲介「強迫促銷」的機會。此外,首次看屋時,可以多用「嗯、是。」或是皺眉頭的表情應答,減少透露過多訊息,抓出自己想要的資訊,回家後可以跟另一半以及家人開會討論,心裡有底之後,接到仲介電話也比教清楚自己的需求度,第二次複看時,則可以對於討論的問題點,一一詢問仲介,了解仲介專業度。


看建案新屋,盡量挑人少的週間,挑到好屋的機率會大一點
故佈疑陣第3招:半買半送裝潢屋

【狀況】:一般而言,裝潢漂亮的房屋,多受到一般民眾的青睞,所以仲介在帶看的時候,也會挑選公司電腦物件中,新裝潢屋況好的房子,新人往往一看就喜歡,但是呢?往往這樣的房子,有可能是投資客偽裝自住自售,價格往往差異甚大,如何殺價、如何不被貴到,實在值得小心注意!
【破解方式】:針對以上仲介手法,沒有概念的年輕人,自己要勤勞,可以上不同的仲介網站,去找中意區域的區域行情以及編號,事前了解狀況。
如果你功課做的夠足,當然就可以「聲東擊西」,假裝自己已經看過A公司的物件,然後,又故意不小心講錯B公司物件,製造煙幕彈,讓仲介誤以為自己對於該區物物件都瞭若指掌,卻又會因話語中的小錯誤,會產生疑慮,讓他摸不清你的底細,不要讓仲介人員牽著鼻子走。

此外,Sway表示,美輪美奐的裝潢,是新婚族最愛。但是,房仲所謂的「百萬」裝潢,一般來講裝潢成本僅佔裝潢的一半,若仲介推出「房屋加送百萬裝潢」整體價格,購買時,仍需要針對裝潢價格對半砍價,再加上空屋坪數價格,這樣,才是真正的合理價。


看屋時千萬別表達出太多的情緒,不給仲介強迫推銷的機會
故佈疑陣第4招:捕風捉影保密約

【狀況】最後一種手法,就是利用小道具,比方說與屋主間簽訂的保密條約,這房子是有條件的銷售,所以一定不能對外洩密,才能夠談到漂亮的價格,藉著捕風捉影的手法,讓新人心情上受到壓力,對於價格以及條件卸下防心,慢慢達成銷售的目的。
【破解方式】:Sway建議,不論你是自己看屋、或是家人陪同一起看屋,要嚴加注意與仲介配合的過程,一發現房仲說謊就換人,鎖定真實坦白的仲介人員,作為談判對象,更請店長指派另一位同仁,接替原仲介的任務,借此殺雞儆猴,畢竟,買屋不是一次看屋就搞定,如果無法互相信任,後續將會延伸更多的小問題,這樣反而讓買屋變成大災難!
不論是購買任何商品,誠信以及做功課一直都是消費者的權利與義務,只要做好事前的了解以及把握事後的謹慎,就不容易吃虧上當,了解了以上仲介四大基本手法,心裡是不是踏實了些呢?希望大家都可以開開心心入住,也可以快快樂樂成家去!


「買房送百萬裝潢」是建商與投資客最愛玩的伎倆
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[房地產]樓市五大“損招” 購房要睜大眼睛避免上當
« 回覆 #21 於: 四月 10, 2014, 10:15:58 am »
樓市五大“損招” 購房要睜大眼睛避免上當  013
鉅亨網新聞中心 (來源:和訊網) 2014-04-08 11:39:40 

虛假宣傳、設置陷阱、霸王條款……盡管與數年前相比,房地產市場的品牌房企和品質樓盤越來越多,但是樓市仍然有不少雜音。對於購房者而言,一不小心就有可能“中招”,無奈踏上漫漫維權路。

開發商究竟有哪些“損招”?購房者又該如何避免上套?本報特地遴選近期發生在杭州(樓盤)樓市中的熱點維權事件,希望讀者能從中吸取一點經驗教訓,在自己的購房之路中少走彎路。

“假學區”房大忽悠

下沙某樓盤銷售時一直宣稱,其屬於下沙最好的學區——文海小學。不過去年底臨近交付時,業主從政府主管部門得知,該樓盤並不屬於文海學區。一些沖著學區買房的業主,被開發商的這種行為徹底激怒了,拒絕收房,要求開發商對此事給個說法。

無獨有偶,去年底橋西某樓盤也因為“學區門”,引發了與業主之間的一番爭執。該樓盤銷售時一直宣稱其屬於賣漁橋文瀾小學學區,不過臨近交付時,業主了解到的情況卻並非如此,從而引發業主集體維權。

也有一些樓盤,宣稱引進某知名學校的分校,但事實上該分校與本校的師資力量相差懸殊,有的僅僅是掛靠關係,隸屬於同一教育集團但並不共用師資力量。這樣的一些樓盤,也被稱之為“偽學區”樓盤。

點評:杭州樓市近年來類似於這一類“假學區”事件,可以說是屢見不鮮。由於人們對學區的普遍重視,學區房自然也就成了開發商宣傳過程中的賣點。理論上說樓盤只有交付之后,教育主管部門才會劃定學區,因此開發商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會根據生源情況,對學區范圍進行調整,根據以往的學區范圍想當然地以為自己的樓盤屬於這個學區,一旦出現變數就會引發糾紛。也有一些開發商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優質學區,但是銷售過程中故意誘導購房者,如果是這一種情況就屬於欺詐。開發商在銷售過程中應將學區劃定規則如實告知購房者,如果在宣傳資料中鐵板釘釘地說自己的樓盤是學區房,屆時又不能兌現的話,那么就應該承擔相應責任。


“私屬空間”名不副實

銷售時,開發商宣稱每戶可獲贈4-6.5平方米的“私屬前廳”,然而開發商所謂的“私屬前廳”,在業主看來顯然已經是名不副實。按照業主的理解,既然是“私屬前廳”,當然可以合理利用起來打造成一個入戶前廳。不過交付后開發商卻改變了原先的說詞,告訴業主“私屬前廳”不能隨意改造,因為這是消防頻道,屬於公用面積。最近,城東某新交付樓盤,攤上了這件事。

既然是消防頻道,為何銷售時卻宣稱是“私屬前廳”?使用“私屬前廳”這樣的宣傳語,確實起到了不錯的效果。有不少購房者當初正是沖著這個“私屬前廳”而下單的,如今私屬卻成了公用,餡餅也就成了陷阱。因為銷售過程中有意隱瞞,開發商的誠信遭到業主質疑。

點評:贈送空間餡餅成陷阱,這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發商在銷售過程中,為了增加產品賣點,會有意無意夸大贈送空間的使用功能,就比如這一事件中把消防頻道說成是“私屬前廳”,讓購房者相當然地認為這是一個可以自由支配和使用的空間,可以說是有意誤導。消防頻道是有嚴格管理規定的,任何人都不能隨意占用,顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況,購房者可要求開發商明確贈送空間的性質以及今後的使用功能,並保留相關的宣傳資料以備日后維權之需。


“移花接木”頓生爭執

近日城東某樓盤,因為“門”變成了“窗”,遭到業主集體維權。原來,該樓盤在銷售過程中曾向購房者宣稱,部分戶型擁有雙陽臺。同時樓書上的戶型圖也顯示,陽臺和臥室之間是一扇移門。不過臨近交付時,業主卻發現這扇門不翼而飛,取而代之的是一個窗戶。稍有生活常識的人都知道,陽臺和臥室之間設置了一個一米多高的窗戶,那么這個陽臺實際上就失去了應有的使用功能,“雙陽臺”就此成為泡影。

為什么當初銷售的時候沒有把這個說清楚?為此業主找到開發商要求給說法。開發商給出了一個令他們感到郁悶無比的解釋,房子的陽臺並沒有少,只不過帶窗的這個陽臺成了設備陽臺。業主駁斥稱,樓書上明明顯示的是移門,開發商的解釋令人大跌眼鏡:樓書只是作為參考,最終以實際交付為準。並且,這一爭執發生之后,開發商重新印制了先前的樓書,而這也說明開發商意識到了自己的錯誤。

點評:當交付實景與樓書等宣傳資料有出入,開發商往往會以“樓書不具備法律效力,以合同約定或實際交付為準”為由,拒絕業主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分,樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力,否則開發商就可以不負責任地隨意宣傳。這一事件中,表面看上去是“門”變成“窗”,但事實上是涉及規劃的較大調整——有門的陽臺要計算一半面積,成了設備陽臺后卻不計算面積。購房者可根據樓書等宣傳資料,要求開發商兌現銷售時的承諾,追究相應的違約責任。這一類事件,保留樓書等文字資料,或者銷售員的錄音,對日后維權至關重要。


銷售隱瞞“不利因素”

近期城北多個樓盤,因為銷售過程中向購房者隱瞞“不利因素”,而陷入了業主集體維權的漩渦之中。

如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業等,這些顯然都會降低樓盤品質。近期困擾城北樓盤的不利因素,主要是變電站、高壓線等。基於對高壓線和變電站輻射危害的認識,大多數購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前,高壓線和變電站的施工在后,但是業主認為開發商已經提早知道相關的規劃,卻在銷售時向他們刻意隱瞞,具有不可推卸的責任。

此外,也有一些個別樓盤,會隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠,土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

點評:按照目前的相關規定,開發商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素,並在售樓處的顯著位置張榜公布,這是開發商應盡的告知義務。目前杭州大多數開發商對這一規定的執行情況還算不錯,從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前,一定要注意檢視公布在售樓處的不利因素清單,對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現實中由於一些不可控的原因,致使不利因素在開盤之后出現,成了難以化解的矛盾。當然,有一些施工規劃,開發商是完全有條件提早獲知的,如果有意隱瞞的話,顯然是沒有盡到告知義務,購房者可要求開發商承擔相應責任,彌補相關損失。


降了價品質也大降

從去年下半年至今,杭州不少樓盤,交付過程中都出現了較多的質量問題,引發多起業主集體拒絕收房事件。這其中,不乏有一些2012年的降價樓盤,因為大幅降價而嚴重影響到了樓盤品質,遭到業主強烈不滿。

由於地價以及稅費是房地產開發的剛性成本,部分開發商在降價之后為了控制成本,就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是,換用中低階材料,就比如把石材干掛改為真石漆,無疑降低了樓盤品質。此外在一些樓盤配套上,比如原先承諾的泳池、網球場等,也往往因為要控制成本而一筆勾銷。城西某樓盤甚至被業主發現鋼筋保護層厚度不達標,不再是品質問題而是安全問題。之江某樓盤則因為出現嚴重滲水現象,遭致業主詬病。

點評:開發商因為市場形勢變化而進行降價,這是一種正常合理的市場行為,本無可厚非。但是,即便是降價,也應該保證樓盤應有的建筑質量和品質。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設施,不能因為降價了而隨意進行調整,否則就是違約,尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據開發商先前的銷售承諾,要求開發商履行承諾,如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。當然,對於一些品牌口碑不太好的開發商,購房者切忌貪小便宜或者從眾心理,不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明,小品牌開發商大幅降價的樓盤,出現質量問題的概率頗高。
周峻鋒
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[房地產]揭開建商、代銷的假面具!常見7種陷阱
« 回覆 #22 於: 十二月 29, 2014, 10:01:14 am »
揭開建商、代銷的假面具!常見7種陷阱  014
Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年12月16日 下午9:15

撰文/陳秉紘 編輯/吳苡辰 圖片/陳秉紘

代銷業者銷售話術多,接待中心銷售小姐的話聽聽就好不要全部當真。代銷業者銷售話術多,接待中心銷售小姐的話聽聽就好不要全部當真。

「輕鬆首付、工程零付款」、「新案銷售率破9成,下周即將調漲價格…」又到了年底購屋旺季,為了拚出好業績,房地產代銷業者無不卯足全勁促銷,誇張聳動的廣告詞,以及跑單小姐推銷的用語充斥其中,究竟有哪些話術是業者貫用伎倆?今天就讓我們帶您一一拆解。

1.銷售率膨風、來客量灌水

追漲不追跌一向是購屋族普遍心態,房地產業者為營造建案熱賣假象,常會誇大實際銷售率,「比真正成交量高個1、2成是業界不成文的規定,」某資深房地產廣告公司總經理透露,銷售率與來客量灌水最常見的銷售話術,尤其建案尚未完工,消費者無從掌握實際售屋狀況。

2.多組客戶搶同1戶房子假象

另外一種容易讓消費者感受到建案熱銷假象的手法,就是在接待中心湧入大量看屋人潮,甚至出現排隊人潮的狀況,其實,裡頭不乏代銷公司請來的假客戶,最常見的就是「剛好」多組客戶搶同1戶房子的狀況。

1位代銷業者指出,「這戶是建商賣的最後1戶」的說法其實是催促客戶趕快做決定,她曾賣過一個銷售近尾聲的新成屋,沒想到客戶搬進房子入住1年多,不僅看到建商將餘屋拿出來賣,而且還出現破壞行情的現象。

為了吸引消費者購買,樣品屋通常會刻意放大與實際交屋有極大落差。為了吸引消費者購買,樣品屋通常會刻意放大與實際交屋有極大落差。

3.樣品屋差很大

事實上,建商透過樣品屋銷售預售屋,賣的是一種對住家美好的想像,因此,在裝修手法上,會盡量利用格局與擺飾,讓消費者感受空間的放大感,可能在樣品屋內會把原本的陽台位置外推,隔間重改,等實際交屋後,才會發現室內空間狹小。

4.小心「外接待」,實際考察最放心

除此之外,目前也有些接待中心搭建的位置並非真正的基地,這種所謂「外接待」的銷售模式,消費者更需要詳細詢問實際狀況,因為有可能是真正的基地很偏僻,甚至小環境有嫌惡設施,居住品質不佳。

5.好樓層建商故意封盤

代銷業者指出,消費者看預售屋的選屋學問大,「通常建商會先把位置較好的戶別、樓層鎖住不賣,先賣較難賣的,所以客戶通常永遠想買的買不到,買到的都是偏高的價格,或次等的產品。」因此,不妨可以請親友利用不同時間再到工地現場詢問可售戶別,交叉比對出真正的銷售狀況。

預售屋由於尚未有成屋比對,業者的廣告說辭最好要多方比較打聽。預售屋由於尚未有成屋比對,業者的廣告說辭最好要多方比較打聽。

6.開高價格讓客砍

在目前房價居高不下的台北市買房子,就像面對一場諜對諜的心理戰,如果不諳談判技巧,就像是手無寸鐵的小綿羊任人宰割,尤其代銷業者深知消費者買屋一定要殺價的習慣,所以故意開高價格讓客戶砍價幾乎是必備手法。

代銷業者建議,「買方千萬不要天真地把自己實際的預算讓對方知道,最好依自己實際預算再打7折,」因為「當你沒有拿錢出來,在談判桌上,你就是最大的。」

7.低價陷阱要當心

值得注意的是,目前銀行緊縮貸款成數,不少代銷業者會打出「承諾貸款9成,自備款只要150萬元,小資也能輕鬆成家」的口號,事實上,房貸成數是視完工後,銀行實際放款成數而定,可能因此慘遭斷頭,連已付的自備款也可能拿不回來。

也有建商承諾保證貸款9成,但事實上是建商自行借款或用信貸,可能貸款利率高達3~4%、交屋後3年後即需還清,這些房貸陷阱,通常隱含在合約中,購屋族不問,建商也不一定會明講。

「買賣屋過程,雙方都在測試彼此的底線。」你最近想要買房嗎?在進入接待中心之前,掌握代銷業者銷售話術,也許就能在爾虞我詐的買賣市場中多一份勝算。
周峻鋒
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